房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制代寫(xiě)咨詢(xún)電話(huà)18006699688 鄭工

1.1項目名稱(chēng)及承辦單位

1.1.1項目名稱(chēng)：溫州某商住樓基建項目

1.1.2項目承辦單位：溫州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

1.1.3項目負責人：

1.1.4項目建設地址：***地塊。

1.1.5可行性研究報告編制單位：***工程咨詢(xún)有限公司

1.2可行性研究依據

1.2.1縣國有土地使用權出讓協(xié)議書(shū)、公證書(shū)及補充合同書(shū)等（附件二）；***

1.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)業(yè)執照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件（附件三）；***

1.2.3商住樓總平面圖、效果圖（附件六）；***

1.2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)資料。***

1.3可行性研究范圍和重點(diǎn)

1.3.1對商住樓開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)需求進(jìn)行全面分析、研究，并作出評價(jià)；

1.3.2對商住樓項目設計方案及技術(shù)指標的可行性和合理性進(jìn)行全面的研究、分析，并作出評價(jià)；

1.3.3對商住樓開(kāi)發(fā)項目的投資估算和經(jīng)濟效益進(jìn)行分析，對項目抗風(fēng)險能力和敏感性進(jìn)行分析，并作出評價(jià)。

1.4可行性研究概況及成果

1.4.1建設規模

項目總規劃用地面積***m²（折合***畝），其中建設用地面積*** m²（折合*畝），代征城市道路面積**m²（折合*畝）�？偨ㄖ�面積**m²（未含地下室面積9*m²，架空層面積** m²，架空通道面積**m²），其中住宅**m²，商業(yè)用房**m²，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房**m²，物業(yè)管理用房** m²，消控、監控室電話(huà)接線(xiàn)房*m²，門(mén)衛* m²，配電房* m²，商業(yè)連廊*m²，余為道路、綠化及停車(chē)等用地。容積率*，建筑密度*%，綠地率*%。

1.4.2項目選址

根據***縣國有土地使用權出讓協(xié)議書(shū)及公證書(shū)，項目選址在***地塊。

1.4.3公用工程

1.4.3供電：項目總裝機容量約**KW，由**110KV變電所縣城輸電網(wǎng)接入配電房。消防設備用電按一級負荷要求供電，電梯、生活泵、公共場(chǎng)所照明等按二級負荷要求供電，其他用電按三級負荷要求供電。.1

1.4.3通訊：由縣電信局程控電話(huà)網(wǎng)接入接線(xiàn)箱各用戶(hù)，住宅每戶(hù)設置2門(mén)直線(xiàn)；寬帶網(wǎng)信息插座按每一個(gè)點(diǎn)預留線(xiàn)路，通訊電纜預埋列入概算。.2

1.4.3給排水：.3

（1）給水：經(jīng)估算日用水量約746噸/日，由縣城第二自來(lái)水廠(chǎng)供水管網(wǎng)接入。

（2）排水：雨污分流制

排污：主要為生活污水，經(jīng)地埋式污水凈化池處理達標后排入縣城污水管網(wǎng)；

排水：雨水由干管匯集后，就近排入內河。

1.4.3廣電、燃氣：.4

廣播、電視與燃氣管線(xiàn)預埋，列入概算。

1.4.4環(huán)境保護

主要是生活垃圾的處理：商場(chǎng)、住宅設置若干垃圾箱或軟包裝袋及時(shí)將垃圾收集于臨時(shí)堆放點(diǎn)，然后統一送往垃圾場(chǎng)處理。

施工期間要做好施工機械的噪聲治理和施工現場(chǎng)垃圾處理，做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。

1.4.5消防

1.4.5商住樓為一類(lèi)民用高層建筑，按GB50045－95《高層民用建筑設計防火規范》及GBJ16－87《建筑設計防火規范》有關(guān)規定執行，設計耐火等級為一級。高層住宅總平面布置要有足夠的消防停車(chē)場(chǎng)地，主體建筑有1/4周邊長(cháng)度作為消防登高作業(yè)。.1

1.4.5按消防部門(mén)有關(guān)規定執行，消防系統分室內外消火栓系統、防火和排煙系統、自動(dòng)噴水滅火系統、火災自動(dòng)報警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統；室外設置地面式三頭接合器，間距≤120，保護半徑米≤150；配電房設置米S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機房各設置一組推車(chē)式滅火器，室內設置1211滅火器及室內消火栓；嚴格按消防規范保持建筑物間距，留足消防通道。.2

1.4.5高層住宅耐火等級為一級，每層為一個(gè)防火分區，電梯和樓梯合用防煙前室，一層適當位置設置消防控制中心。.3

1.4.6節能

1.4.6合理利用市政給水管網(wǎng)的水壓；.1

1.4.6各種設備、衛生潔具等選用節能、高效的產(chǎn)品；.2

1.4.6利用地形結合總體規劃，建筑南北入口設置大面積公用綠地，改善室外熱環(huán)境；建筑座北朝南、東西方向布置，樓棟間距適中，建筑對稱(chēng)布置，有利形成穿堂風(fēng)。.3

1.4.7項目實(shí)施進(jìn)度

根據國家建筑安裝工程定額及項目?jì)热�，建設期為三年：

自2009年8月至2011年7月底。

1.4.8項目總投資及資金來(lái)源

項目總投資35000萬(wàn)元，根據國發(fā)[2009]27號“國務(wù)院關(guān)于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知”，項目資本金約10500萬(wàn)元。資金來(lái)源：商請金融部門(mén)貸款20000萬(wàn)元，余由***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌解決（含資本金10500萬(wàn)元）。

1.4.8總平面布置主要技術(shù)經(jīng)濟指標

1.4.8總規劃用地面積52538.8m²，其中建設用地面積38634 m²，代征城市道路面積13904.8 m²；.1

1.4.8總建筑面積78274.7m²（未含地下室面積9787.46m²，架空層面積1809.5 m²，架空通道面積227.89m²），其中：.2

     住宅50164.03m²

商業(yè)用房27076.8m²

附屬用房1033.94m²

1.4.8建筑占地面積10965.77m²

1.4.8容積率2.026.4

1.4.8建筑密度28.326% .5

1.4.8綠地率30.0% .6

1.4.8機動(dòng)停車(chē)總泊位：383輛，其中：.7

          地上停車(chē)：211輛

          地下停車(chē)：172輛

1.4.8住宅總戶(hù)數：540戶(hù).8

1.5可行性研究結論

1.5.1**********************。各項技術(shù)經(jīng)濟指標符合縣規劃部門(mén)的規定和要求。

1.5.2項目選址合理，符合***縣總體規劃；住宅設計方案體現了“以人為本”的理念，提供了多種套型，使購房客戶(hù)有充分選擇的余地。

1.5.3總平面布置合理，空間、交通組織有序、有特色，基本滿(mǎn)足人流、車(chē)流的疏散要求；各項技術(shù)經(jīng)濟指標符合規劃部門(mén)的規定和要求。

1.5.4項目實(shí)施進(jìn)度切合實(shí)際，資金籌措方案可行，項目實(shí)施條件已經(jīng)成熟。

1.5.5經(jīng)初步測算，成本利潤率36.1%，成本利稅率45.2%，銷(xiāo)售利潤率24.9%，具有較好的經(jīng)濟效益。

綜上所述，該項目是可行的。

第二章   項目背景和市場(chǎng)預測

2.1項目背景

2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2006年9月，法人代表**，注冊資金壹仟伍佰萬(wàn)美元。該公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導方向，參與***縣縣城新區路*地塊競買(mǎi)(公開(kāi)掛牌)并競得受讓?zhuān)�取得了該地塊開(kāi)發(fā)使用權。出讓地塊規劃用地面積***m²（折合**畝），其中建設用地面積** m²（折合**畝），代征城市道路面積**.8m²（折合***畝），該地塊規劃用途為商業(yè)、住宅，使用年限商業(yè)40年，住宅70年。***

2.1.2經(jīng)濟充滿(mǎn)活力，居民生活條件較富裕，然而與之不相稱(chēng)的是***的人居環(huán)境和建筑產(chǎn)品，很大程度上仍然停留在“樓下作坊，樓上居家”。近年來(lái)盡管也有高層住宅樓的崛起，卻沒(méi)有形成一個(gè)社區概念的住宅區。因此，***縣應不斷深化城市體系規劃，修編城市總體規劃和控制性詳細規劃，加快城鎮建設步伐，努力創(chuàng )造優(yōu)良的人居和創(chuàng )業(yè)環(huán)境；進(jìn)一步拉開(kāi)城市框架，拓展發(fā)展空間，完善城市功能和管理，打造新***。***經(jīng)濟發(fā)展，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供物質(zhì)基礎和發(fā)展空間。***

2.1.3本項目位于***縣城黃金地帶，位于縣府新址的東側，其南側為現代水景園、體育公園和規劃中的市民廣場(chǎng)，緊靠城市版圖中心人民路，地理位置優(yōu)越，環(huán)境資源得天獨厚，項目充分挖掘和利用其自然優(yōu)勢，營(yíng)造個(gè)性突出、特色鮮明的風(fēng)景居住區，強調頂級居住環(huán)境，高層住宅突出觀(guān)景、視野，強調親水、自然等私有領(lǐng)地的特點(diǎn)，建造一流的住宅樓，為購房戶(hù)提供開(kāi)放的聚會(huì )、休閑娛樂(lè )和商務(wù)活動(dòng)的中心社區。在整體風(fēng)格下，創(chuàng )造不同姿態(tài)的個(gè)性建筑實(shí)體，突出康居主題和綠色生態(tài)理念，充分利用小區內外的生態(tài)環(huán)境，利用自然條件和人工手段，實(shí)現自然、建筑和人三者之間的和諧統一。

2.2市場(chǎng)預測

2.2.1根據有關(guān)部門(mén)最新統計資料顯示，在一系列宏觀(guān)調控政策的持續作用下，2008年***縣房地產(chǎn)投資總量穩中趨升，房?jì)r(jià)總體水平溫和上揚，資金到位良好，市場(chǎng)運行呈健康發(fā)展態(tài)勢。2008年全縣房地產(chǎn)完成投資17.48億元，同比增長(cháng)9.5％；其中本地房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.49億元，同比增長(cháng)41.8％。全年房屋施工面積128.82萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.5％；竣工面積13.41萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.0％；商品房銷(xiāo)售面積22.93萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)14.1％。由于土地供給的缺乏，房地產(chǎn)在供給方面出現了供不應求的勢態(tài)，導致房地產(chǎn)價(jià)格上升較快。為此，***縣人民政府配合國家對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，并采取措施加快土地供給，從供給方面調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2.2.2近幾年來(lái)***縣居民生活水平顯著(zhù)上升，富裕起來(lái)的城市居民普遍對現有舊房的居住條件及環(huán)境感到不滿(mǎn)意，追求居住環(huán)境質(zhì)量、改善人居條件作為近期的重要目標：居民對住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生存型”到“適用型”向“功能型”發(fā)展，選擇配套設施齊全、功能完備、工程質(zhì)量?jì)?yōu)良、居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理良好的住房作為自己的奮斗目標。居民住宅消費已進(jìn)入“換代”轉折點(diǎn)，住宅價(jià)格已從單一的價(jià)格向多元化的價(jià)格體系轉變，環(huán)境有價(jià)已成共識。根據***縣總體規劃，本項目位于***新城黃金地段，商住樓將定位為高品質(zhì)樓盤(pán)精品；***商住樓基建項目將在設計、環(huán)

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