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臺州代寫(xiě)可行性報告找東方工程咨詢(xún)公司 18006699688
臺州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告
第一章 總 論
1.1項目名稱(chēng)及承辦單位
1.1.1項目名稱(chēng)：三門(mén)縣錦華大廈商住樓基建項目
1.1.2項目承辦單位：臺州錦華置業(yè)有限公司
1.1.3項目負責人：***
1.1.4項目建設地址：三門(mén)縣城A-06地塊局部（原縣招待所區塊）
1.1.5可行性研究報告編制單位：蒼南縣東方工程咨詢(xún)有限公司
1.2可行性研究依據
1.2.1三門(mén)縣國有建設用地使用權出讓合同及公證書(shū)等（附件一）；
1.2.2三建規設[2009]第089號“三門(mén)縣建設規劃局規劃條件通知書(shū)”；（附件二）
1.2.3臺州錦華置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件（附件三）；
1.2.4三門(mén)縣錦華大廈商住樓總平面圖（附件四）；
1.2.5臺州錦華置業(yè)有限公司提供的有關(guān)資料。
1.3可行性研究范圍和重點(diǎn)
1.3.1對商住樓開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)需求進(jìn)行全面分析、研究，并作出評價(jià)；
1.3.2對商住樓項目設計方案及技術(shù)指標的可行性和合理性進(jìn)行全面的研究、分析，并作出評價(jià)；
1.3.3對商住樓開(kāi)發(fā)項目的投資估算和經(jīng)濟效益進(jìn)行分析，對項目抗風(fēng)險能力和敏感性進(jìn)行分析，并作出評價(jià)。
1.4可行性研究概況及成果
1.4.1建設規模
項目規劃總用地面積5367m2（折合8.0505畝），總建筑面積18783.06m2（未含地下室面積3844.52m2，架空面積669.71m2），其中住宅11730.77m2，商業(yè)用房6714.72 m2，物業(yè)管理房131.19m2，電話(huà)電視接線(xiàn)房28.54 m2，配電房124.78 m2，消控監控室28.35m2，地下室排風(fēng)井24.71m2，余為道路、綠化及停車(chē)等用地。容積率3.5，建筑密度49.63%，綠地率10.43%。
1.4.2項目選址
根據三門(mén)縣國有建設用地使用權出讓合同及公證書(shū)，項目選址在三門(mén)縣城A-06地塊局部（原縣招待所區塊）。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供電：項目總裝機容量約1400KW，由三門(mén)懸渚220KV變電所縣城輸電網(wǎng)接入變配電所。消防設備用電按一級負荷要求供電，電梯、生活泵、公共場(chǎng)所照明等按二級負荷要求供電，其他用電按三級負荷要求供電。
1.4.3.2通訊：由三門(mén)縣電信局程控電話(huà)網(wǎng)接入接線(xiàn)箱各用戶(hù)，住宅每戶(hù)設置2門(mén)直線(xiàn)；寬帶網(wǎng)信息插座按每一個(gè)點(diǎn)預留線(xiàn)路，通訊電纜預埋列入概算。
1.4.3.3給排水：
（1）給水：經(jīng)估算日用水量約450噸/日，由三門(mén)縣自來(lái)水廠(chǎng)供水管網(wǎng)接入。
（2）排水：雨污分流制
排污：生活污水，經(jīng)地埋式污水凈化池處理達標后排入三門(mén)縣城市污水處理廠(chǎng)；
排水：雨水由干管匯集后，就近排入內河。
1.4.3.4廣電、燃氣：
廣播、電視與燃氣管線(xiàn)預埋，列入概算。
1.4.4環(huán)境保護
主要是生活垃圾的處理：商場(chǎng)、住宅設置若干垃圾箱或軟包裝袋及時(shí)將垃圾收集于臨時(shí)堆放點(diǎn)，然后統一送往垃圾場(chǎng)處理。
施工期間要做好施工機械的噪聲治理和施工現場(chǎng)垃圾處理，做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。
1.4.5消防
1.4.5.1商住樓為一類(lèi)民用高層建筑，按GB50045－95《高層民用建筑設計防火規范》及GB50016－2006《建筑設計防火規范》有關(guān)規定執行，設計耐火等級為一級。高層住宅總平面布置要有足夠的消防停車(chē)場(chǎng)地，主體建筑要有1/4周邊長(cháng)度作為消防登高作業(yè)。
1.4.5.2按消防部門(mén)有關(guān)規定執行，消防系統分室內外消火栓系統、防火和排煙系統、自動(dòng)噴水滅火系統、火災自動(dòng)報警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統；室外設置地面式三頭接合器，間距≤120米，保護半徑≤150米；在消防控制室、發(fā)電機房設置一組推車(chē)式滅火器，室內設置1211滅火器及室內消火栓；嚴格按消防規范保持建筑物間距，留足消防通道。
1.4.5.3 高層住宅耐火等級為一級，每層為一個(gè)防火分區，電梯和樓梯合用防煙前室，一層適當位置設置消防控制中心。
1.4.6節能
1.4.6.1屋面為倒置式保溫屋面，擠塑聚苯保溫層；
1.4.6.2外墻采用240厚燒結多孔磚，聚合物I型保溫砂漿，抗裂砂漿（網(wǎng)格布），彈性底涂，柔性膩子；
1.4.6.3分戶(hù)墻采用240厚加氣砼砌塊，聚合物I型保溫砂漿，抗裂砂漿（網(wǎng)格布），彈性底涂，柔性膩子；
1.4.6.4外窗的氣密性等級均為≥4級；采用單框低輻射中空玻璃，節能鋁合金型材，K≤2.5。
1.4.7項目實(shí)施進(jìn)度
根據國家建筑安裝工程定額及項目?jì)热�，建設期為二年：
自2011年12月至2013年12月底。
1.4.8項目總投資及資金來(lái)源
項目總投資16000萬(wàn)元，根據國發(fā)[2009]27號“國務(wù)院關(guān)于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知”，項目資本金約4800萬(wàn)元。資金來(lái)源：由臺州錦華置業(yè)有限公司自籌解決（含資本金4800萬(wàn)元）。
1.4.9主要技術(shù)經(jīng)濟指標（見(jiàn)表1）
表1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表
|
序號 |
項 目 |
單位 |
數量 |
備 注 |
|
1 |
規劃總用地面積 |
㎡ |
5367 |
|
|
2 |
總建筑面積（地上部分） |
㎡ |
18783.06 |
|
|
2.1 |
住宅 |
㎡ |
11730.77 |
|
|
2.2 |
商業(yè)用房 |
㎡ |
6714.72 |
|
|
2.3 |
物業(yè)管理房 |
㎡ |
131.19 |
|
|
2.4 |
電話(huà)電視接線(xiàn)房 |
㎡ |
28.54 |
|
|
2.5 |
配電房 |
㎡ |
124.78 |
|
|
2.6 |
消控監控室 |
㎡ |
28.35 |
|
|
2.7 |
地下室排風(fēng)井 |
㎡ |
24.71 |
|
|
3 |
一層架空休閑建筑面積 |
㎡ |
151.23 |
|
|
4 |
三層架空設備轉換層建筑面積 |
㎡ |
518.48 |
|
|
5 |
地下室面積 |
㎡ |
3844.52 |
|
|
6 |
建筑占地面積 |
㎡ |
2663.59 |
|
|
7 |
綠地面積 |
㎡ |
559.81 |
|
|
8 |
容積率 |
|
3.5 |
|
|
9 |
建筑密度 |
% |
49.63 |
|
|
10 |
綠地率 |
% |
10.43 |
|
|
11 |
總戶(hù)數 |
戶(hù) |
91 |
|
|
12 |
汽車(chē)停車(chē)位 |
輛 |
94 |
|
|
12.1 |
地下停車(chē)位 |
輛 |
78 |
|
|
12.2 |
地面停車(chē)位 |
輛 |
16 |
|
|
13 |
總投資 |
萬(wàn)元 |
16000 |
|
|
14 |
成本利潤率 |
% |
19.9 |
|
|
15 |
成本利稅率 |
% |
27.9 |
|
|
16 |
銷(xiāo)售利潤率 |
% |
15.6 |
|
1.5可行性研究結論
1.5.1項目規劃總用地面積5367m2（折合8.0505畝），總建筑面積18783.06m2（未含地下室面積3844.52m2，架空面積669.71m2，），其中住宅11730.77m2，商業(yè)用房6714.72 m2，物業(yè)管理房131.19m2，電話(huà)電視接線(xiàn)房28.54m2，配電房124.78m2，消控監控室28.35m2，地下室排風(fēng)井24.71m2。容積率3.5，建筑密度49.63%，綠地率10.43%。住宅總戶(hù)數91戶(hù)，地下室停車(chē)泊位78輛。各項技術(shù)經(jīng)濟指標符合縣規劃部門(mén)的規定和要求。
1.5.2項目選址合理，符合三門(mén)縣城城市總體規劃(2005-2020)；設計方案體現了“以人為本”的理念，提供了多種套型，使購房客戶(hù)有充分選擇的余地。
1.5.3總平面布置合理，空間、交通組織有序、有特色，基本滿(mǎn)足人流、車(chē)流的疏散要求。
1.5.4項目實(shí)施進(jìn)度切合實(shí)際，資金籌措方案可行，項目實(shí)施條件已經(jīng)成熟。
1.5.5經(jīng)初步測算，成本利潤率19.9%，成本利稅率27.9%，銷(xiāo)售利潤率15.6%，具有較好的經(jīng)濟效益。
綜上所述，該項目是可行的。
第二章 項目背景和市場(chǎng)預測
2.1項目所在地概況
三門(mén)縣位于臺州市東北部，東瀕三門(mén)灣，南與臨海市相連，西枕天臺山，北接寧�？h，全縣面積1072平方公里，總人口41萬(wàn)人。境內海天雄奇，山川神秀，物產(chǎn)豐富，民風(fēng)淳樸，素有“三門(mén)灣、金銀灘”之美譽(yù)。三門(mén)縣距寧波機場(chǎng)、路橋機場(chǎng)均在100公里之內；上三高速公路和甬臺溫高速公路穿境而過(guò)；甬臺溫鐵路和建設中的沿海高速公路橫貫境內；縣內的海健公路、石亭公路等縣鄉道相互交錯，形成“一小時(shí)交通圈”；健跳港集疏運條件優(yōu)越，是臺州市水運中心之一，貨輪可直接抵達寧波、上海等東南沿海港口，便捷的交通網(wǎng)，為三門(mén)發(fā)展鋪平了騰飛的跑道。2011年上半年全縣實(shí)現國內生產(chǎn)總值25.04億元，同比增長(cháng)10.5%；財政總收入9.41億元，同比增長(cháng)32%，其中地方財政收入5.67億元，同比增長(cháng)31.7%；全社會(huì )固定資產(chǎn)投資56.17億元；城鎮居民人均可支配收入13676元，同比增長(cháng)13.3%；農民人均純收入6251元，同比增長(cháng)16.3%。
2.2項目由來(lái)
2.2.1臺州錦華置業(yè)有限公司成立于2010年3月，法定代表人董克新，注冊資金貳仟萬(wàn)元。該公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導方向，參與三門(mén)縣城A-06地塊局部（原縣招待所區塊）競買(mǎi)(公開(kāi)掛牌)并競得受讓?zhuān)?0290萬(wàn)元出讓金取得了該地塊開(kāi)發(fā)使用權。出讓地塊規劃用地面積5367m2（折合8.0505畝），規劃用途為商業(yè)、住宅，使用年限商業(yè)40年，住宅70年。
2.2.2三門(mén)縣經(jīng)濟充滿(mǎn)活力，居民生活條件較富裕，然而與之不相稱(chēng)的是三門(mén)的人居環(huán)境和建筑產(chǎn)品，很大程度上仍然停留在“樓下店面，樓上居家”。近年來(lái)盡管也有高層住宅樓的崛起，卻沒(méi)有形成一個(gè)社區概念的住宅區。因此，三門(mén)縣人民政府以不斷深化城市體系規劃、城市總體規劃和控制性詳細規劃為契機，加快城市化進(jìn)程，努力創(chuàng )造優(yōu)良的人居和創(chuàng )業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步拉開(kāi)城市框架，拓展發(fā)展空間，完善城市功能和管理，打造新三門(mén)。
2.2.3本項目位于三門(mén)縣商業(yè)繁華地段，位于眠牛山以東、人民路以南、南山路以西，地理位置優(yōu)越，環(huán)境資源得天獨厚，充分挖掘和利用其自然優(yōu)勢，營(yíng)造個(gè)性突出、特色鮮明的風(fēng)景居住區，強調頂級居住環(huán)境，建造一流的住宅樓，延續城市商業(yè)文化，充分體現三門(mén)的時(shí)代特色。
2.3市場(chǎng)預測
2.3.1根據有關(guān)部門(mén)最新統計資料顯示，在一系列宏觀(guān)調控政策的持續作用下， 2011年三門(mén)縣房地產(chǎn)投資雖仍保持一定的規模但節奏開(kāi)始放慢，房?jì)r(jià)總體水平保持平衡。據三門(mén)縣統計局統計，2011年上半年全縣房地產(chǎn)完成投資4.84億元；商品房施工面積164.44萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售面積13.18萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)0.7%。三門(mén)縣人民政府配合國家對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，從供給方面調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2.3.2近幾年來(lái)三門(mén)縣居民生活水平顯著(zhù)上升，富裕起來(lái)的城市居民普遍對現有舊房的居住條件及環(huán)境感到不滿(mǎn)意，追求居住環(huán)境質(zhì)量、改善人居條件作為近期的重要目標：居民對住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生存型”到“適用型”向“功能型”發(fā)展，選擇配套設施齊全、功能完備、工程質(zhì)量?jì)?yōu)良、居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理良好的住房作為自己的奮斗目標。居民住宅消費已進(jìn)入“換代”轉折點(diǎn)，住宅價(jià)格已從單一的價(jià)格向多元化的價(jià)格體系轉變，環(huán)境有價(jià)已成共識。本項目位于三門(mén)縣商業(yè)繁華地帶，商住樓將定位為高品質(zhì)樓盤(pán)精品；三門(mén)縣錦華大廈商住樓基建項目將在設計方案、環(huán)境綠化、設備選購、社區配套和智能化配置上下功夫，實(shí)施品牌戰略，建造有特色的精品商住樓盤(pán)，保證以?xún)?yōu)質(zhì)品牌樓盤(pán)供應市場(chǎng)。根據樓市走勢，預測精品商住樓銷(xiāo)售前景將十分看好。
第三章 設計方案
3.1項目選址
根據三門(mén)縣國有建設用地使用權出讓合同及公證書(shū)，項目選址在三門(mén)縣城A-06地塊局部（原縣招待所區塊）。該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設施齊全，有利項目順利實(shí)施。
3.1.1土地利用合理性分析
臺州錦華置業(yè)有限公司通過(guò)掛牌出讓公開(kāi)競買(mǎi)并以10290萬(wàn)元（含3%契稅）的土地出讓金獲得三門(mén)縣城A-06地塊局部（原縣招待所區塊）國有土地使用權，項目規劃總用地面積5367m2（折合8.0505畝），總建筑面積18783.06m2（未含地下室面積3844.52m2，架空面積669.71 m2），其中住宅11730.77m2，商業(yè)用房6714.72 m2，物業(yè)管理房131.19m2，電話(huà)電視接線(xiàn)房28.54 m2，配電房124.78m2，消控監控室28.35m2，地下室排風(fēng)井24.71m2，余為道路、綠化及停車(chē)等用地。容積率3.5，建筑密度49.63%，綠地率10.43%。本項目設計方案有關(guān)指標均符合縣建設規劃局的規劃設計條件和要求。項目選址地塊土地使用性質(zhì)為商住用地，符合三門(mén)縣城城市總體規劃(2005-2020)。因此，該項目土地利用是合理的。
3.1.2地質(zhì)災害影響分析
參照相鄰區域的工程地質(zhì)情況，本工程場(chǎng)地在勘察范圍內未發(fā)現有暗塘、暗濱等影響工程穩定性的不良地質(zhì)現象。根據中國地震烈度分區圖，三門(mén)縣地震基本烈度為6度區，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，場(chǎng)地20m埋深內地基土多為淤泥及淤泥質(zhì)土，場(chǎng)地與類(lèi)型為軟弱場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別可定為Ⅲ類(lèi)場(chǎng)地。
總體而言，本項目的建筑物無(wú)大荷載單體，在正常運行中也無(wú)大的動(dòng)荷載等，因此本項目無(wú)誘發(fā)地質(zhì)災害的可能性。
3.1.3其他不利影響分析
由于本項目用地非礦床及地下文物等保護區域，區內無(wú)大型河流通過(guò)，因此本項目的建設不會(huì )導致壓覆礦床和文物，同時(shí)也不會(huì )對防洪和通航產(chǎn)生不利影響。
3.2建設規模
項目規劃總用地面積5367m2（折合8.0505畝），總建筑面積18783.06m2（未含地下室面積3844.52m2，架空面積669.71m2），其中住宅11730.77m2，商業(yè)用房6714.72 m2，物業(yè)管理房131.19m2，電話(huà)電視接線(xiàn)房28.54 m2，配電房124.78m2，消控監控室28.35m2，地下室排風(fēng)井24.71m2，余為道路、綠化及停車(chē)等用地。容積率3.5，建筑密度49.63%，綠地率10.43%。用地平衡見(jiàn)表2：
表2 項 目 用 地 平 衡 表 單位：m2
|
序 號 |
項 目 |
數 量 |
比例（%） |
|
1 |
建筑基底面積 |
2663.59 |
49.63 |
|
2 |
道路、廣場(chǎng)、停車(chē)等面積 |
2143.6 |
39.94 |
|
3 |
綠地面積 |
559.81 |
10.43 |
|
4 |
合 計 |
5367 |
100.0 |
3.3設計方案簡(jiǎn)要說(shuō)明
根據浙江求新建筑設計有限公司編制的設計方案，作如下簡(jiǎn)要說(shuō)明：
3.3.1總平面布置及功能布局
3.3.1.1總平面布置：
（1）在設計建筑過(guò)程中，我們充分考慮城市空間的整體性和協(xié)調性，所以在總圖布局和建筑形式及建筑色彩的選擇上盡力保持和周邊建筑一致，從而使得城市風(fēng)貌得到延續和保護。
（2）裙房采用了退讓措施，在地塊北面采用了灰空間手法，減少巨大體量建筑對道路空間的壓迫感，同時(shí)也豐富了城市空間語(yǔ)匯。
（3）我們將住宅主入口設于地塊的東面，遠離城市道路交叉口，寧靜而安全。商場(chǎng)主入口設置在地塊的西北面，和住宅入口互不干擾，立面軸線(xiàn)的設置為城市道路提供景觀(guān)良好、視距適中的對景。屋面綠化和地面相互輝映。把綠化引入建筑之間，使建筑室內外空間達到相互交融，相互滲透，豐富建筑景觀(guān)。
（4）充分屋面設置綠化，采用室內、半室內、室外、院落廊道、露臺等空間變換的手法豐富建筑空間，自由活潑地組織各類(lèi)交往空間，桃李成蹊、樓亭入畫(huà)，使人們多視角、多層次地欣賞屋面水清木秀的自然景色。
3.3.1.2交通組織：
（1）地塊西面為眠牛山路，北面為人民路，東面為南山路，地塊內設有一條4m寬的環(huán)形消防車(chē)道，南面退高層建筑10m，設有6m寬的消防車(chē)道，并與周邊道路形成環(huán)形消防車(chē)道。結合消防車(chē)道在高層建筑南側出入口處布置為消防登高操作場(chǎng)地，以解決消防撲救。
（2）商場(chǎng)主入口安排在西北側，面向人民路，以迎合城市主要人流，同時(shí)在東側、北側設商場(chǎng)入口門(mén)廳，以吸引商業(yè)人流。高層住宅主入口安排在南側，盡量避開(kāi)商業(yè)人流，利用地塊南側道路組織進(jìn)出流線(xiàn)。一層地下車(chē)庫可提供78輛機動(dòng)車(chē)位，設一個(gè)雙車(chē)坡道的機動(dòng)車(chē)出入口。并在地面設立臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)為16個(gè)，；共計可停車(chē)94輛。
3.3.1.3景觀(guān)設計：
（1）高層住宅頂部夜景照明：考慮到建筑本身屬住宅，因層高層主體不設置泛光照明，以避免夜景燈光對住宅的干擾；在高層住宅屋面設置400W高壓鈉燈作投光照明，形成整體的面光效果，烘托頂部造型，勾勒高層輪廓，并在頂部的四個(gè)角安裝四套航空障礙燈。
（2）商業(yè)裙房夜景照明：此部分為建筑的臨街近人部位，采用地面設置400W高壓鈉燈作投光照明，裙房頂部設置150W向上壁式投燈，結合裙房二、三層的廣告燈箱，增加商業(yè)氣氛，創(chuàng )造良好的購物環(huán)境。
（3）地面廣場(chǎng)夜景照明：為表達整體的照明效果，地面夜景照明采用庭院燈，草坪燈以及照樹(shù)燈相結合的方式，配合景觀(guān)設計，提供明亮優(yōu)越的城市步行空間。
（4）控制系統針對泛光照明的特點(diǎn)，采用手動(dòng)和自動(dòng)控制，也可根據亮燈模式進(jìn)行分路控制，滿(mǎn)足用戶(hù)不同的亮燈需求，做到經(jīng)濟實(shí)用的統一�？刂葡到y采要聯(lián)邦奇智能模塊集中控制方式，配電輸出回路設交流接觸器，控制室可合并設于三樓配電間內。
3.3.2建筑設計
3.3.2.1平面設計：
（1）根據三門(mén)氣候特點(diǎn)，采用板式建筑方式，平面布置靈活，保證絕大多數房間具有良好的通風(fēng)采光效果；結合室內景觀(guān)設置凸窗，轉角窗使戶(hù)內晝多的房間能觀(guān)賞綠地等自然景觀(guān)，為居住者營(yíng)造親切、自然居住空間；廚房直接對外，并設有直通屋面的排煙道；外露的室外空調機擱板結合主體造型，設置較為隱蔽。
（2）高層核心筒樓梯間采用自然采光通風(fēng)，進(jìn)一步將自然景觀(guān)納入人的視野，充分體現設計的人性化特點(diǎn)。
3.3.2.2剖面設計：
裙房（商業(yè)用房）為3層，以上住宅為13層，地下設一層地下室。
各樓層層高如下：
一層地下室：4.8m
地上一層：5.7m
地上二層：4.2m
地上三層：4.2/4.5m
地上四層及以上：3.0m
室內外高差為0.2m，建筑總高度56.1m。
3.3.2.3立面設計：
本工程地處三門(mén)縣商業(yè)繁華地段，立面設計要求既要與周邊建筑相協(xié)調，又要營(yíng)造現代的商業(yè)氣氛，延續城市商業(yè)文化，體現三門(mén)的時(shí)代特色；建筑充分吸收現代的建筑符號并加以運用，建筑造型通過(guò)體形變化、穿插、材料搭配、機理對比等手法反映建筑特征；建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)潔明快為基調，力求體現現代科技在現代住宅中的運用，用現代建筑板材、玻璃及金屬等基本住宅元素進(jìn)行重組與穿插，使建筑遠觀(guān)有輕盈的效果，近看有繁華的形象，滿(mǎn)足城市與建筑風(fēng)格的雙重要求以下內容略。。。。。。。。。全文共十四章69頁(yè)
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