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溫州代寫(xiě)可行性報告
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怡和城市家園商住樓開(kāi)發(fā)項目建議書(shū) |
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第一章 總 論
1.1項目概述
1.1.1項目名稱(chēng)：蒼南縣城新區N地塊商住樓開(kāi)發(fā)項目（怡和城市家園）
1.1.2項目承辦單位：溫州寧聯(lián)投資置業(yè)有限公司
1.1.3項目負責人：***
1.1.4項目簡(jiǎn)介
1.1.4.1項目總用地面積119835m2（折合179.66畝），其中城市道路面積19840m2（折合29.75畝），出讓土地面積99995m2（折合149.91畝）�？偨ㄖ娣e220280m2（未含人防地下室面積8500m2和非人防半地下室汽車(chē)庫5270m2），其中沿街店鋪面積22820m2，多層住宅面積15730m2，小高層住宅面積55215m2，板式高層住宅面積54315m2，點(diǎn)式高層住宅面積69480m2，物業(yè)管理用房（會(huì )所）面積1600m2，設備用房面積1120m2，余為道路、停車(chē)、廣場(chǎng)、綠化等用地。容積率2.20，建筑密度23.2%，綠地率30.%，住宅總戶(hù)數1454戶(hù)，停車(chē)572輛，其中地下停車(chē)372輛，室外停車(chē)200輛。
一期工程總建筑面積98515m2（未含人防地下室面積8500m2和2#、4#非人防半地下室汽車(chē)庫2635m2），其中沿街店鋪14530m2，多層住宅面積7865m2，小高層住宅面積14222m2，板式高層住宅面積27158m2，點(diǎn)式高層住宅面積34740m2。
1.1.4.2根據國有土地出讓協(xié)議書(shū)，項目選址在蒼南縣城新區N地塊，座落于靈溪鎮站前大道以東、玉蒼路以北、湖濱路以西，用地功能為商住。
1.1.4.3項目總投資57320萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資55931萬(wàn)元，建設期借款利息1389萬(wàn)元；資金來(lái)源：開(kāi)發(fā)商自籌40125萬(wàn)元，商住樓預銷(xiāo)售收入17195萬(wàn)元。
一期工程總投資27686萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資27199萬(wàn)元，建設期借款利息487萬(wàn)元；資金來(lái)源：開(kāi)發(fā)商自籌19380萬(wàn)元，商住樓預銷(xiāo)售收入8306萬(wàn)元。
1.1.4.4項目竣工驗收后將為社會(huì )提供高品位的商住樓220280m2，新增銷(xiāo)售收入80906萬(wàn)元，上繳稅金10638萬(wàn)元，實(shí)現利潤總額16912萬(wàn)元。經(jīng)初步測算，成本利潤率28.7% ，成本利稅率37.3%,銷(xiāo)售利潤率20.9%,具有較好的經(jīng)濟效益；由項目不確定性分析可知，本項目抗風(fēng)險能力較強。
一期工程竣工驗收后將為社會(huì )提供高品位的商住樓98515m2，新增銷(xiāo)售收入38859萬(wàn)元，上繳稅金5058萬(wàn)元，實(shí)現利潤總額7967萬(wàn)元。
1.2項目建設背景
1.2.1溫州寧聯(lián)投資置業(yè)有限公司看好蒼南縣城新區良好的投資環(huán)境，通過(guò)國有土地公開(kāi)掛牌競買(mǎi)，以15319.26萬(wàn)元地價(jià)取得蒼南縣城新區N地塊國有土地使用權。地塊總用地面積119835m2（折合179.66畝），其中城市道路面積19840m2（折合29.75畝），出讓面積99995m2(折合149.91畝)，座落于靈溪鎮縣城新區N地塊，站前大道以東、玉蒼路以北、湖濱路以西；用地功能為商住，商業(yè)使用年限40年，住宅使用年限70年。
1.2.2根據N地塊優(yōu)越的地理位置，西側站前大道為新區南北向主干道，直通未來(lái)的蒼南火車(chē)站；南側玉蒼路是新區東西向主干道；直接連接老縣城與新區的發(fā)展脈絡(luò )關(guān)系；北側有蕭江塘河，南邊可看橫陽(yáng)支江景色，東側與新區的體育公園相鄰。將新觀(guān)念、新技術(shù)、新材料與傳統的居民生活要求有機結合，追求細致入微的居住建筑空間設計，引進(jìn)體現現代生活方式的戶(hù)型設計，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟、科學(xué)的現代居住空間。溫州寧聯(lián)投資置業(yè)有限公司基于蒼南縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢和縣城新區N地塊優(yōu)越地理位置的優(yōu)勢，實(shí)施N地塊商住樓開(kāi)發(fā)。
1.3市場(chǎng)預測
1.3.1國家“十·五”計劃綱要提出提高城鎮化水平，轉移農村人口，有利于農民增收致富，可以為經(jīng)濟發(fā)展提供廣闊的市場(chǎng)和持久的活力，是優(yōu)化城鄉經(jīng)濟結構，促進(jìn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)和社會(huì )協(xié)調發(fā)展的重大舉措。……有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮，積極發(fā)展中小城市，完善區域性中心城市功能，發(fā)揮大城市的輻射作用，引導城鎮密集區有序發(fā)展，加強城鎮基礎設施建設，健全城鎮居住、公共服務(wù)和社區服務(wù)等功能，以創(chuàng )造良好的人居環(huán)境。隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步建立和完善，住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度明顯提高，特別是中央提出把住宅建設培育為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，國家相應出臺了發(fā)展住房金融、培育和規范住房交易市場(chǎng)等一系列政策、措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。
1.3.2靈溪鎮位于浙閩交界處，縣浙江省最南端的一個(gè)縣治，是蒼南縣政治、經(jīng)濟、文化的中心。靈溪鎮地理條件優(yōu)越，其西南距福建省福鼎市區僅32km，北距溫州市區83km，西依玉蒼山，東瀕東海，周邊與平陽(yáng)、文成、泰順三縣和福建省福鼎市相毗鄰，是浙江省的南大門(mén)。104國道線(xiàn)、甬臺溫高速公路和溫福鐵路均穿過(guò)鎮域并設站。全鎮面積達88.5平方公里，總人口22.6萬(wàn)人，下轄9個(gè)辦事處，112個(gè)行政村，24個(gè)居民區。1981年確定靈溪鎮為縣城后，充分利用浙閩邊界的地理優(yōu)勢，發(fā)揮縣城的集聚效應，依靠?jì)?yōu)惠政策，吸引了大量人才和資金，城鎮建設日新月異，社會(huì )經(jīng)濟快速發(fā)展；隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快和縣城新區建設步伐的推進(jìn)，作為浙閩邊界的現代化工貿城市的靈溪鎮，社會(huì )經(jīng)濟得到進(jìn)一步發(fā)展，為構筑中等城市打下了堅實(shí)的基礎。
1.3.3新一輪的經(jīng)濟發(fā)展，給蒼南縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機遇。2003年全縣完成房地產(chǎn)投資2.47億元，其中住宅建設投資1.84億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)房3634萬(wàn)元，其他2628萬(wàn)元；施工房屋面積38.57萬(wàn)m2，其中住宅23.22萬(wàn)m2；竣工面積17.95萬(wàn)m2，其中住宅6.77萬(wàn)m2；銷(xiāo)售面積17.95萬(wàn)m2，其中住宅6.77萬(wàn)m2，產(chǎn)銷(xiāo)率達100%。
根據蒼南縣統計局公布的2004年信息：全年完成房地產(chǎn)投資2.69億元，比上年增長(cháng)9.1%，新開(kāi)工面積17.01萬(wàn)m2，竣工面積4.12萬(wàn)m2，銷(xiāo)售面積3.20萬(wàn)m2，預售面積7.02萬(wàn)m2。另?yè)诘亟y計原則最新統計：2004年末各地房開(kāi)企業(yè)在我縣開(kāi)發(fā)商品房計劃總投資35.48億元，累計完成投資14.80億元，當年完成投資8.65億元；房屋施工面積110.46萬(wàn)m2，商品房預售面積38.67萬(wàn)m2，預售額高達4.11億元。以上數據表明商品房購銷(xiāo)顯現出日益旺盛的局面，蒼南縣商品房的購買(mǎi)力水平和城鎮居民對商品房的購房潛在購買(mǎi)力依然強勁存在。
1.3.4今年上海、杭州、溫州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有些波動(dòng)，對本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。由于中央采取一系列整治措施，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走上健康軌道。目前蒼南縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況表明，內外部的發(fā)展環(huán)境和機遇均屬良好。
1.3.5縣城新區N地塊位于靈溪鎮站前大道以東、玉蒼路以北、湖濱路以西。該地塊地理位置優(yōu)越，交通便捷，公用工程配套設施齊全。只要住宅套型設計合理（精品），人居環(huán)境好，其銷(xiāo)售前景將會(huì )進(jìn)一步看好。
1.4編制依據
1.4.1“國有土地使用權出讓協(xié)議書(shū)”復印件（附件一）；
1.4.2“國有土地使用權出讓公證書(shū)”復印件（附件二）；
1.4.3蒼南縣規劃建設局關(guān)于“縣城新區N地塊出讓規劃設計條件和要求”復印件（附件三）；
1.4.4溫州寧聯(lián)投資置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)復印件（附件四）；
1.4.5總平面圖（附件五）；
1.4.6溫州寧聯(lián)投資置業(yè)有限公司提供的有關(guān)資料。
全文共50頁(yè)，編制房地產(chǎn)可行性研究報告找東方工程咨詢(xún)公司，聯(lián)系電話(huà) 18006699688 鄭工
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