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溫州代寫(xiě)可行性報告
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溫州金鄉朝陽(yáng)路A地塊金鄉大廈商住樓項目申請報告 |
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溫州金鄉朝陽(yáng)路A地塊金鄉大廈商住樓可行性研究報告
第一章 申報單位及項目概況
1.1申報單位概況
1.1.1企業(yè)名稱(chēng): 溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
1.1.2法定地址: 蒼南縣靈溪鎮**路**號
1.1.3企業(yè)類(lèi)型: 有限責任公司
1.1.4注冊資本: **萬(wàn)元
1.1.5企業(yè)法定代表人：***
1.1.6經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑有效資質(zhì)證書(shū)經(jīng)營(yíng)）
1.1.7創(chuàng )辦日期：20**年*月*日
1.2項目概況
1.2.1項目緣由
1.2.1.1溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌出讓公開(kāi)競買(mǎi)并以****萬(wàn)元(含3%契稅)的出讓金取得金鄉鎮朝陽(yáng)路A地塊國有土地使用權。項目用地面積28785㎡，土地使用性質(zhì)：商住用地。
1.2.1.2金鄉鎮朝陽(yáng)路A地塊位于規劃路以東，朝陽(yáng)路以南，東風(fēng)大道以西，工業(yè)二街以北，土地用途為商住用地，商業(yè)用地出讓年限40年，住宅用地出讓年限70年；項目總用地面積28785㎡(折合43.2畝)，其中實(shí)際用地面積25256㎡(折合37.9畝)，代征城市道路用地面積3529㎡(折合5.3畝)，建筑密度25.3%，容積率1.8，計入容積率的建筑面積45471㎡（未含地下室面積7294㎡）。
1.2.1.5該地塊地理位置越，交通方便，公用工程配套設施完善，是商住樓最佳選擇之一。溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司看好該地塊的優(yōu)越地段和房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的銷(xiāo)售形勢，以精美的設計推出朝陽(yáng)花苑商住樓設計方案，創(chuàng )造人與自然和諧共處的生態(tài)居住新區。
1.2.2建設內容和規模
項目總用地面積28785㎡，實(shí)際用地面積25256㎡，總建筑面積45471㎡（未含地下室面積7294㎡），其中住宅面積36400㎡，商業(yè)用房8661㎡，輔助用房410㎡，余為道路、場(chǎng)地、綠化及停車(chē)等用地。按用地功能劃分：建筑基底面積6400㎡，道路、場(chǎng)地及停車(chē)等面積10784.1㎡,綠地面積8081.9㎡。容積率1.8，建筑密度25.3%，綠地率32.0%。用地平衡見(jiàn)表1：
表1 項 目 用 地 平 衡 表
1.2.3設計方案說(shuō)明
根據選址地塊地理位置及形狀，設計方案作如下建議：
1.2.3.1總平面布置及交通組織：
（1）主入口設置在東風(fēng)大道上，次入口設置在工業(yè)二街上。
（2）根據功能需要，在地塊內錯落布置4幢住宅及3幢商業(yè)用房。
（3）在小區主、次入口之間布置中心廣場(chǎng)，房前屋后廣種花草，與小區內有機地形成點(diǎn)、線(xiàn)、面的綠化景觀(guān)系統。
（4）建筑后退：臨近道路的場(chǎng)地均退后用地紅線(xiàn)3米。
（5）人群由南首次入口進(jìn)入小區，機動(dòng)車(chē)由東首主入口進(jìn)入小區。
1.2.3.2平面功能分區：
（1）地下室：地下機動(dòng)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)庫和設備用房；地下室設計原則為平戰結合，平時(shí)功能為地下停車(chē)庫，戰時(shí)為二等人員掩蔽所。
（2）1號樓1層為物業(yè)管理用房，2-17層為住宅。
（3）2～4號樓均為住宅。
（4）5～7號樓均為商業(yè)用房。
1.2.3.3剖面設計：
（1）1號樓底層為物業(yè)管理用房，底層層高3.0米，其他層層高均2.9米。
（2）2～4號樓住宅樓底層均架空，底層層高3.0米，其他層層高均2.9米。
（3）5號樓建筑為三層，局部二層，一層層高5.0米，其余層高均4.2米。
（4）6～7號樓商業(yè)建筑為二層，一層層高5.0米，二層層高4.2米。
1.2.4公用工程
1.2.4.1供電：
（1）配電系統：消防用電設備、應急照明及疏散指示等為一級用電負荷，電梯、生活泵、電信系統電源為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。
（2）負荷估算：根據功能需要及單位面積功率指標法估算，項目總裝機容量約2975KW。
（3）由金鄉110KV變電所城鎮輸電網(wǎng)接入配電房。
1.2.4.2通訊：
由金鄉鎮電信支局程控電話(huà)網(wǎng)接入各用戶(hù)接線(xiàn)箱，住宅每戶(hù)設置2門(mén)直線(xiàn)；寬帶網(wǎng)信息插座按每一個(gè)點(diǎn)預留線(xiàn)路，通訊電纜預埋列入概算。
1.2.4.3廣電、燃氣：
廣播、電視與燃氣管線(xiàn)預埋，列入概算。
1.2.4.4給排水
（1）給水：根據規模及需要測算，經(jīng)估算日用水量約470噸/日，由金鄉自來(lái)水廠(chǎng)供水管網(wǎng)接入。
（2）排水：雨污分流
排污：主要為生活污水，經(jīng)地埋式污水凈化池處理達標后排入城鎮污水管網(wǎng)；
排水：雨水由干管匯集后，就近排入內河。
1.2.5消防
1.2.5.1按消防部門(mén)有關(guān)規定執行，消防系統分室內外消火栓系統、防火和排煙系統、自動(dòng)噴水滅火系統、火災自動(dòng)報警和消防聯(lián)控制系統；室外設置地面式三頭接合器，間距≤120米，保護半徑≤150米；配電房設置S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機房各設置一組推車(chē)式滅火器，室內設置1211滅火器及室內消火栓；嚴格按消防規范保持建筑物間距，留足消防通道。
1.2.5.2 1-4號樓為一類(lèi)民用高層建筑，按GB50045－95《高層民用建筑設計防火規范》及GBJ16－87《建筑設計防火規范》有關(guān)規定執行，設計耐火等級為一級。高層住宅總平面布置要有足夠的消防停車(chē)場(chǎng)地，主體建筑有1/4周邊長(cháng)度作為消防登高作業(yè)。
1.2.5.3 在5號樓設消防控制中心一座。高層住宅樓消防電梯，防煙樓梯的前室及合用前室，地下汽車(chē)庫按火災報警設計規范要求設置感煙（溫）探測器、事故廣播、手動(dòng)報警按扭。
1.2.6環(huán)保
主要是生活垃圾的處理，商場(chǎng)、住宅設置若干垃圾箱或軟包裝袋及時(shí)將垃圾收集于臨時(shí)堆放點(diǎn)，然后統一送往垃圾場(chǎng)處理。
施工期間要做好施工機械的噪聲治理和施工現場(chǎng)垃圾處理，做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。
1.2.7節能
1.2.7.1合理利用市政給水管網(wǎng)的水壓；
1.2.7.2各種設備、衛生潔具等選用節能、高效的產(chǎn)品；
1.2.7.3利用地形結合總體規劃，入口設置大面積公用綠地，增設水面，改善室外熱環(huán)境；建筑座北朝南、樓棟間距適中，建筑對稱(chēng)布置，有利形成穿堂風(fēng)；保溫外墻及屋面設計等。
1.2.8項目實(shí)施進(jìn)度
根據國家建筑安裝工程定額及項目?jì)热�，建設期為三年，具體安排如下：
1.2.9投資及資資金籌措
1.2.9.1有關(guān)說(shuō)明：
根據本縣類(lèi)似工程造價(jià)和地方材料價(jià)格綜合測算，項目總投資估算有關(guān)數據取值說(shuō)明如下：
（1）土建、公用工程投資估算按平方米投資額估算；
（2）土地出讓金按**萬(wàn)元(含3%契稅)估例；
（3）固定資產(chǎn)投資方向調節稅免征；
（4）勘察設計費、建設單位管理費、前期工作費分別按工程費用的*%、*%、*%計算；
（5）預備費按第二、第三部分費用之和的*%計算；
（6）建設期為三年,商請金融部門(mén)貸款*萬(wàn)元，按年息*%計算利息。
1.2.9.2估算結果及投資構成：
項目總投資1*萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資*萬(wàn)元，建設期借款利息*萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表3：
1.2.9.3資金來(lái)源和安排：
項目總投資*萬(wàn)元，根據國發(fā)**號“國務(wù)院關(guān)于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知”，項目資本金約**萬(wàn)元。
資金籌措方案：商請金融部門(mén)貸款*萬(wàn)元，余由溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌解決。詳見(jiàn)表3：
1.2.10產(chǎn)出及銷(xiāo)售收入估算
1.2.10.1產(chǎn)出：
項目產(chǎn)出地上建筑面積*㎡，其中住宅*㎡，商業(yè)用房*㎡，其他配套用房*㎡，地下室面積*㎡，地下停車(chē)泊位*輛。
1.2.10.2銷(xiāo)售：
項目實(shí)際可銷(xiāo)售的住宅面積*㎡，商業(yè)用房面積*㎡，地下室機動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位*輛。
（1）銷(xiāo)售前景預測：
①金鄉鎮商品房銷(xiāo)售今年以來(lái)走勢保持平穩上升的勢頭，商業(yè)用房和小高層住宅銷(xiāo)售形勢進(jìn)一步看好。根據目前金鄉鎮已經(jīng)銷(xiāo)售的商品房形勢分析資料顯示，由于地段好、住宅套型多樣化，最大程度地滿(mǎn)足不同層次客戶(hù)的需求。目前已經(jīng)推出的高品位商住樓普遍受到居民的歡迎，銷(xiāo)售前景令人樂(lè )觀(guān)。
②本項目選址地塊位于朝陽(yáng)路與東風(fēng)大道交叉口地段，地理位置優(yōu)越，交通便捷，人居環(huán)境好，公用工程配套設施齊全，是商住樓最佳首選地塊之一；本項目設計超前，住宅套型設計新穎、多樣化，無(wú)疑將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機。
（2）銷(xiāo)售價(jià)格的設定：
商業(yè)用房平均銷(xiāo)售價(jià)格為*萬(wàn)元/㎡；
住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為*萬(wàn)元/㎡；
地下停車(chē)泊位平均銷(xiāo)售價(jià)格為*萬(wàn)元/輛；
（3）銷(xiāo)售收入估算：
依照以上設定，銷(xiāo)售收入估算及資金回籠如表4：
注：物業(yè)管理、配套用房及住宅樓底層架空無(wú)銷(xiāo)售，其成本分攤在商業(yè)用房、住宅等銷(xiāo)售價(jià)格內；地面機動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位暫不計入銷(xiāo)售收入。
1.2.11經(jīng)濟效益分析
1.2.11.1基礎數據：
（1）項目總投資：*萬(wàn)元
（2）銷(xiāo)售收入：*萬(wàn)元
（3）產(chǎn)銷(xiāo)率：100%
1.2.11.2開(kāi)發(fā)成本預測：
根據國家對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本核算的規定，商住樓開(kāi)發(fā)成本估算如表5：
注：（1）財務(wù)費用：*萬(wàn)元，年利率為*%;
（2）銷(xiāo)售費用**萬(wàn)元；
（3）其他配套費用*萬(wàn)元（勘察、設計費*萬(wàn)元+前期工作費*萬(wàn)元+小區配套*萬(wàn)元+智能化及弱電*萬(wàn)元+部門(mén)規費*萬(wàn)元 +商業(yè)用房中央空調費用*萬(wàn)元）；
（4）銷(xiāo)售稅金及附加*萬(wàn)元；
（5）總建筑面積*㎡（住宅面積36400㎡+商業(yè)用房面積8661㎡+其他配套用房面積410㎡+地下室面積7294㎡）。
1.2.11.3損益計算
（1）銷(xiāo)售收入*萬(wàn)元
（2）開(kāi)發(fā)成本*萬(wàn)元
（3）銷(xiāo)售稅金及附加*萬(wàn)元
（4）利潤總額*萬(wàn)元
（5）所得稅*萬(wàn)元
（6）稅后利潤*萬(wàn)元
（7）盈余公積金*萬(wàn)元
（8）未分配利潤*萬(wàn)元
1.2.11.4財務(wù)盈利能力分析：
（1）成本利潤率：*%
（2）成本利稅率：*%
（3）銷(xiāo)售利潤率：*%
1.2.12風(fēng)險分析
當銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本發(fā)生變化時(shí)，必然引起成本利潤率和銷(xiāo)售利稅率的變動(dòng)�，F將項目風(fēng)險分析有關(guān)數據列于表6：
由表6得出：當開(kāi)發(fā)成本不變而銷(xiāo)售收入下降*%時(shí)，利潤總額*萬(wàn)元，成本利潤率*%，銷(xiāo)售利潤率*%；當銷(xiāo)售收入不變而開(kāi)發(fā)成本上升10%時(shí)，利潤總額*萬(wàn)元，成本利潤率*%，銷(xiāo)售利潤率*%，影響利潤總額的主要因素為銷(xiāo)售收入的增減，其次為開(kāi)發(fā)成本的升降；由此可知，本項目抗風(fēng)險能力較強
1.2.13編制依據
1.2.13.1蒼規建核[*]*號“金鄉鎮朝陽(yáng)路A地塊設計方案審核意見(jiàn)”（附件一）；
1.2.13.2溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)復印件（附件二）；
1.2.13.3溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)資料。
第二章 項目背景及市場(chǎng)預測
2.1項目背景
2.1.1開(kāi)發(fā)商概況
溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于20**年，系國家房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)三級資質(zhì)企業(yè)，由蒼南縣工商局頒發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照，法人代表*，注冊資金*萬(wàn)元人民幣。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，公司辦公地址：蒼南縣靈溪鎮*號，擁有高、中級工程師以上技術(shù)人員*名。多年來(lái)該公司始終堅持“務(wù)實(shí)、開(kāi)拓、創(chuàng )新”的精神，為創(chuàng )造智能化、現代化住宅而奮斗。
2.1.2項目所在地概況
金鄉鎮位于浙南東部、瀕臨東海灣，西北接連山區陸地，扼浙閩邊陲，總面積43.55平方公里。改革開(kāi)放以來(lái)，勤勞、聰明的金鄉人以“敢吃第一口，勇為天下先”的精神，在全國率先試行浮動(dòng)利率和掛戶(hù)經(jīng)營(yíng)方式，使金鄉成為著(zhù)名的“溫州模式”發(fā)源地之一，全鎮經(jīng)濟和社會(huì )事業(yè)突飛猛進(jìn)，城鎮面貌發(fā)生了巨大的變化，人民生活水平快速提高，逐步形成了以復合材料、包裝印刷、塑料薄膜、商標標識四大支柱產(chǎn)業(yè)為基礎的經(jīng)濟強鎮。
近年來(lái)，金鄉鎮致力于推進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，加快新型城鎮化進(jìn)程，積極構建和諧社會(huì )，2007年金鄉鎮實(shí)現生產(chǎn)總值16.04億元，同比增長(cháng)13.10%；工農業(yè)總產(chǎn)值43.62億元，同比增長(cháng)13.89%，其中工業(yè)總產(chǎn)值42.75億元，同比增長(cháng)相14.04%；社會(huì )固定資產(chǎn)投資3.96億元，同比增長(cháng)58.94%，財政稅收8373萬(wàn)元；同比增長(cháng)19.12%；農民人均純收入7380元，同比增長(cháng)8.0%。金鄉鎮正在向文明宜居之城、和諧創(chuàng )業(yè)之鎮邁進(jìn)。
2.2市場(chǎng)預測
2.2.1近年來(lái)，蒼南縣房地產(chǎn)發(fā)展較快。根據蒼南縣統計局公布信息顯示：2007年蒼南縣房地產(chǎn)投資15.96億元，同比增長(cháng)9.04%。全年房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.69億元，同比增長(cháng)14.6 %，房屋施工面積117.60萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.8%；商品房銷(xiāo)售面積20.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積18.82萬(wàn)平方米，同比增長(cháng) 12.0%；商品房銷(xiāo)售額8.05億元，同比增長(cháng)17.7%，產(chǎn)銷(xiāo)率達100%。
在一系列宏觀(guān)調控政策的持續作用下，2008年蒼南縣房地產(chǎn)投資總量穩中趨升，房?jì)r(jià)總體水平溫和上揚，資金到位良好，市場(chǎng)運行呈健康發(fā)展態(tài)勢。第一季度全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.5億元，同比增長(cháng)164.6%，房屋施工面積114.82萬(wàn)平方米，其中住宅87.58萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)37.9%和43.6%。
以上數據表明商品房購銷(xiāo)顯現出日益旺盛的局面，蒼南縣商品房的購買(mǎi)力水平和城鎮居民對商品房的購房潛在購買(mǎi)力依然強勁存在，內外部的發(fā)展環(huán)境和機遇均屬良好。
2.2.2隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，金鄉城鎮居民生活水平顯著(zhù)提升，富裕起來(lái)的城鎮居民普遍對現有舊房的居住條件及環(huán)境感到不滿(mǎn)意，居民對住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生存型”、“適用型”向“功能型”發(fā)展，更傾向于選擇配套設施齊全、功能完備、工程質(zhì)量?jì)?yōu)良、居住環(huán)境優(yōu)雅、物業(yè)管理良好的住宅，居民住宅消費進(jìn)入“換代”轉折點(diǎn)，住宅價(jià)格從單一的價(jià)格向多元化的價(jià)格體系轉變，環(huán)境有價(jià)已成共識。
2.2.3金鄉鎮是蒼南縣的經(jīng)濟強鎮，在發(fā)展經(jīng)濟的同時(shí)，不斷深化城鎮體系規劃，加快城鎮建設步伐，立足塑造城鎮新形象，全面促進(jìn)城鎮綠化、美化、凈化、亮化，努力創(chuàng )造優(yōu)良的人居和創(chuàng )業(yè)環(huán)境，以建設小城市為目標，進(jìn)一步拉開(kāi)城鎮框架，拓展發(fā)展空間，完善城鎮功能和管理，打造都市金鄉。金鄉鎮的房地產(chǎn)業(yè)前景一片光明。
2.2.4項目位于金鄉鎮朝陽(yáng)路以南、東風(fēng)大道以西的黃金地段，定位為高品質(zhì)精品樓盤(pán)。金鄉鎮朝陽(yáng)路A地塊·朝陽(yáng)花苑商住樓開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施正是順應城鎮居民對住宅提出的新要求，項目選址周邊環(huán)境優(yōu)良，公用工程配套完善，設計方案新穎，突出文明居住環(huán)境，提高住宅功能質(zhì)量和改善居住環(huán)境。因此，金鄉鎮朝陽(yáng)路A地塊·朝陽(yáng)花苑商住樓市場(chǎng)前景將會(huì )進(jìn)一步看好。
第三章 項目選址及土地利用
3.1項目選址
項目選址在金鄉鎮規劃路以東，朝陽(yáng)路以南，東風(fēng)大道以西，工業(yè)二街以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設施齊全，有利項目順利實(shí)施。
3.2建設條件
3.2.1自然條件
3.2.1.1氣象、水文：
金鄉鎮屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候區，冬夏季風(fēng)交替顯著(zhù)，四季分明，氣候溫和。年平均氣溫17.5℃，年日照時(shí)數1830小時(shí)，年平均無(wú)霜期221天；雨量充沛，年平均降雨量1830㎜，且集中在5～6月份梅雨期和7～9月份臺風(fēng)期，年平均濕度83%。
3.2.1.2工程地質(zhì)：
未勘，在擴初設計前必須委托工程地質(zhì)勘察單位進(jìn)行場(chǎng)址工程地質(zhì)詳細勘探，提供資料作為樁基礎設計依據。
3.2.1.3地震設防：
根據地震區劃分帶，本地區屬東南沿海二級地震區，核定本地區地震烈度為6度，工程按國標GBJ11-89抗震規范要求6度構造抗震設防。
3.3土地利用
3.3.1土地利用規模
項目總用地面積28785㎡，其中實(shí)際用地面積25256㎡(折合37.9畝)，代征城市道路用地面積3529㎡，總建筑面積45471㎡（未含地下室面積7294㎡），其中住宅36400㎡，商業(yè)用房8661㎡，輔助用房410㎡，余為道路、場(chǎng)地、綠化及停車(chē)等用地。按用地功能劃分：建筑基底面積6400㎡，道路、場(chǎng)地及停車(chē)等面積10784.1㎡,綠地面積8081.9㎡。容積率1.8，建筑密度25.3%，綠地率32.0%。
3.3.2土地利用合理性分析
選址地塊屬商住用地，符合金鄉鎮總體規劃，同時(shí)也符合金鄉鎮土地利用總體規劃。
溫州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌出讓公開(kāi)競買(mǎi)并以*萬(wàn)元（含3%契稅）的出讓金獲得金鄉鎮朝陽(yáng)路A地塊國有土地使用權，土地使用性質(zhì)：商住用地，開(kāi)發(fā)地塊總用地面積28785㎡，實(shí)際用地面積25256㎡（折合37.9畝），代征城市道路用地面積3529㎡，總建筑面積45471㎡（未含地下室面積7294㎡），容積率1.8，建筑密度25.3%，綠地率32.0%。主入口設在東風(fēng)大道，次入口設在工業(yè)二街。本項目設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標均符合縣規劃建設局的規劃設計條件和要求。
3.3.3地質(zhì)災害影響分析
參照相鄰區域的工程地質(zhì)情況，本工程場(chǎng)地在勘察范圍內未發(fā)現有暗塘、暗浜等影響工程穩定性的不良地質(zhì)現象。根據中國地震烈度分區圖，蒼南為地震基本烈度6度區，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，場(chǎng)地20m埋深內地基土多為淤泥及淤泥質(zhì)土，場(chǎng)地與類(lèi)型為軟弱場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別可定為Ⅲ類(lèi)場(chǎng)地。
總體而言，本項目的建筑物無(wú)大荷載單體，在正常運行中也無(wú)大的動(dòng)荷載等，因此本項目無(wú)誘發(fā)地質(zhì)災害的可能性。
3.3.4其他不利影響分析
由于本項目用地非礦床及地下文物等保護區域，區內無(wú)大型河流通過(guò)，因此，本項目的建設不會(huì )導致壓覆礦床和文物，同時(shí)也不會(huì )對防洪和通航產(chǎn)生不利影響。
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