第一章  總   論

 

1.1項目單位概述

1.1.1項目申報單位：文成縣***
1.1.2類(lèi)型：有限責任公司
1.1.3注冊地址：文成縣***
1.1.4法定代表人：***
1.1.5注冊資本：*仟萬(wàn)元整
1.1.6成立日期：****年*月0*日

1.2可行性研究依據

1.2.1《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》；
1.2.2《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數（第三版）》；
1.2.3國家發(fā)改委令第21號《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修正）》；
1.2.4《投資項目可行性研究指南》；
1.2.5《文成縣旅游業(yè)發(fā)展“十三五”規劃》（2016-2020）；
1.2.6項目申報單位提供的相關(guān)基礎資料。

1.3可行性研究范圍

1.3.1本可行性研究報告對項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上的可行性和合理性進(jìn)行全面的分析和研究，并作出評價(jià)；
1.3.2項目背景、設計方案、工程配套設施和環(huán)境保護、消防等進(jìn)行分析、研究，并作出評價(jià)；
1.3.3項目投資估算、資金來(lái)源及經(jīng)濟效益測算，并作出評價(jià)。

1.4可行性研究概況及成果

1.4.1項目建設地點(diǎn)
根據國有建設用地使用權出讓合同（合同編號：***），項目地塊座落于文成縣**。
1.4.2項目主要建設內容
文成縣**總用地面積* m²（折合*畝），一期工程用地面積*m²（折合*畝），建筑面積*m²，規劃建設產(chǎn)權式公寓酒店、度假酒店等。容積率*，建筑密度*%，綠地率*%。
1.4.3建設期
一期工程建設期*年，即201*年*月至201*年*月。
1.4.4投資及資金來(lái)源
一期工程投資*萬(wàn)元。資金來(lái)源：申請金融部門(mén)貸款****萬(wàn)元，其余資金由企業(yè)自籌解決。
1.4.5效益預測
項目實(shí)施后，將大大改善文成縣的旅游基礎設施，提升文成旅游環(huán)境，推動(dòng)文成經(jīng)濟發(fā)展。預計一期工程新增銷(xiāo)售收入*萬(wàn)元，實(shí)現利潤總額*萬(wàn)元，具有較好的經(jīng)濟效益。
1.4.6借款償還能力
由借款還本付息計算表計算可知，借款償還期**年（含建設期），清償能力較強。
 
 

第二章  項目背景及建設必要性

 

2.1項目背景

2.1.1區域社會(huì )經(jīng)濟概況
文成縣位于浙江省南部，東接瑞安，南臨平陽(yáng)、蒼南，西南倚泰順，西北連景寧，北界青田�？h城距省會(huì )杭州市274公里，距溫州市區62公里�？偯娣e1293.24平方公里，總人口36.33萬(wàn)人，全縣現轄12個(gè)鎮、5個(gè)鄉。2016年全縣實(shí)現地區生產(chǎn)總值79.1億元，同比增長(cháng)8.4%；財政總收入突破10億大關(guān)，同比增長(cháng)7.7%，其中一般公共預算收入7.9億元，同比增長(cháng)8.9%；城鎮和農村常住居民人均可支配收入分別達到32747元和14414元，同比增長(cháng)9.7%和11.3%，各重點(diǎn)指標增速均超過(guò)省市平均水平，經(jīng)濟社會(huì )取得長(cháng)足發(fā)展。
2.1.2項目的由來(lái)
文成屬浙南山地，境內山巒起伏，連綿不絕。文成的山水風(fēng)光，有“清水出芙蓉、天然去雕飾”之美�？h域自然風(fēng)光秀美旖旎，大自然的鬼斧神工雕琢出了百丈漈瀑布、銅鈴壺穴、龍麒源、朱陽(yáng)九峰等奇特景觀(guān)，萬(wàn)年河床清流匯聚孕育了天頂湖和飛云湖，千年紅楓古道丹楓如火層林盡染，百里青山起伏峰壑松石靈氣逼人，十里畫(huà)廊峽谷通幽深潭綠灘。這些自然賦予的寶貴資源正是對天然文成的最好詮釋。文成有悠遠深邃的人文積淀，伯溫文化、僑鄉文化、畬鄉文化、紅色文化、宗教文化源遠流長(cháng)。
近年來(lái)，在省、市政府的大力支持下以及縣委、縣政府的高度重視下，文成旅游業(yè)秉承“一產(chǎn)圍繞旅游種，二產(chǎn)圍繞旅游辦，三產(chǎn)圍繞旅游做”的發(fā)展理念，有效整合旅游資源，有效強化產(chǎn)業(yè)融合，有效加強部門(mén)協(xié)作，全縣上下形成了加快旅游業(yè)發(fā)展的良好氛圍。在此期間，文成縣進(jìn)一步加快了基礎配套建設、旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、行業(yè)管理提升、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)升級，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入穩步發(fā)展、持續增長(cháng)的時(shí)期，成為文成經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。
2016年，文成共接待國內外游客576.33萬(wàn)人次，同比增長(cháng)3.87%，實(shí)現旅游收入28.63億元，同比增長(cháng)10.07%；現有的旅游接待能力遠無(wú)法滿(mǎn)足需求。目前，全縣已有 3 家4A級景區、4家3A級景區，2 個(gè)市級旅游風(fēng)情小鎮和3個(gè)市級特色旅游村；5家旅行社，5家星級酒店，14家經(jīng)濟型酒店。星級酒店客房入住率達80%以上，且有不斷上升之勢，高端酒店接待能力不足給游客帶來(lái)諸多不便，制約了旅游業(yè)的發(fā)展。文成縣***看好文成投資環(huán)境，決定利用自身優(yōu)勢，適時(shí)抓住機遇，打造一個(gè)集養老、養生、旅游渡假、會(huì )議餐飲等一體的旅游接待中心，將更有力地推動(dòng)文成經(jīng)濟發(fā)展，提升文成的產(chǎn)業(yè)競爭力。
2.1.3行業(yè)準入分析
本項目建設單位為文成縣***，該單位在文成縣市場(chǎng)監督管理局登記注冊（統一社會(huì )信用代碼**），專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)的，法人代表*，注冊資本*仟萬(wàn)元整，該公司具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)（證書(shū)編號：浙房溫綜字第*號）。因此本項目的建設單位符合準入要求。

2.2項目建設的必要性

2.2.1浙江省政府出臺一系列政策為旅游業(yè)發(fā)展確定了生態(tài)綠色、休閑度假的主導方向，為文成縣旅游提供了新的發(fā)展機遇，文成縣是浙江省生態(tài)資源富集的區域，更是我國東部生態(tài)屏障的主體區域，文成縣是“國家全域旅游示范區”，應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，開(kāi)發(fā)休閑度假旅游產(chǎn)品，激活文成旅游業(yè)的發(fā)展動(dòng)力。本項目依托文成生態(tài)資源優(yōu)勢，融合度假養生，進(jìn)一步延長(cháng)游客在文成的停留時(shí)間，拓展旅游市場(chǎng)，可大大提升文成旅游資源創(chuàng )造旅游業(yè)增加值的能力，進(jìn)而推動(dòng)文成旅游業(yè)的發(fā)展。
2.2.2世界旅游組織的研究表明，人均 GDP達到 3000 美元，度假旅游需求將全面擴張。 2016年我國人均GDP為8113美元，文成縣人均 GDP 為 5155美元，旅游行業(yè)迎來(lái)需求多元化爆發(fā)增長(cháng)機遇，國民進(jìn)入了“休閑剛需”時(shí)代。同時(shí)，“新常態(tài)”背景下，旅游需求從傳統的觀(guān)光旅游向休閑度假等復合型旅游轉變，從單一的景區帶動(dòng)型向全域旅游化轉變，旅游產(chǎn)品向多元化、多層次、高品質(zhì)方向轉變。本項目依托文成旅游資源，發(fā)展休閑養生度假旅游，留住游客，刺激游客消費，成為撬動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的重要杠桿，成功打造休閑度假旅游中心。
2.2.3高端酒店是衡量一個(gè)地區接待水準的首要條件，也是檢測一個(gè)地區經(jīng)濟發(fā)展水平的標準。一個(gè)城市是否擁有高端酒店，與當地經(jīng)濟發(fā)展程度密切相關(guān)。隨著(zhù)城鎮化建設的不斷推進(jìn)，我縣的知名度將不斷得到提升，來(lái)文成旅游的游客消費能力較強，一般要入住高端星級酒店。目前我縣星級酒店僅5家，由于管理和軟硬件上與周邊其他縣市還有較大的差距。如果沒(méi)有與之配套的酒店提供相應服務(wù)，發(fā)展現代旅游業(yè)無(wú)從談起。文成縣**度假村的建設，將提升文成的城市美譽(yù)度，打造文成旅游接待新形象。
2.2.4安居是關(guān)系人民生活幸福和社會(huì )安定的大事。隨著(zhù)我國住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行貨幣化分配政策以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度明顯提高，房地產(chǎn)價(jià)格也逐步升溫。文成縣人民政府為配合國家對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，出臺了一系列政策，擴大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展。珊溪鎮位于文成縣西南部，總人口約6萬(wàn)人，其中僑民約2萬(wàn)人，僑民“落葉歸根”的思想根深蒂固，即使長(cháng)期在外經(jīng)商，也不忘回鄉置業(yè)，文成縣**度假村定位為休閑、養生、度假，是珊溪鎮第一個(gè)高層項目，地理位置優(yōu)越、交通便捷，具有較大的升值空間。
 
 
 

第三章 項目選址及建設條件

 

3.1項目選址

3.1.1選址原則
3.1.1.1符合文成縣相關(guān)發(fā)展規劃；
3.1.1.2滿(mǎn)足長(cháng)期發(fā)展需要；
3.1.1.3水、電、交通等配套條件良好。
3.1.2地理位置
根據國有建設用地使用權出讓合同，項目坐落于文成縣**，距文成縣城12公里，距瑞安約60公里，距溫州市區約80公里。地塊緊鄰龍麗溫高速珊溪互通口，龍麗溫高速在文成境內設有樞紐互通3處，分別是樟臺樞紐、西坑互通、珊溪互通，該線(xiàn)打通了連接長(cháng)三角經(jīng)濟圈和海峽西岸經(jīng)濟區的快速通道。規劃中的溫武鐵路將在文成縣珊溪巨嶼設站，該鐵路串連井岡山、武夷山、雁蕩山等名山和著(zhù)名旅游景區的黃金旅游通道，對促進(jìn)沿線(xiàn)地方經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展、旅游業(yè)發(fā)展，對拓展溫州港內陸腹地、促進(jìn)溫州港和海洋經(jīng)濟帶發(fā)展具有重要意義。規劃S330（原56省道）將全線(xiàn)提升為G322，成為一條交通主動(dòng)脈貫穿東西，到2020年，全縣公路總里程將達到1900公里以上，其中高速公路35公里，一級公路8.5公里，二級公路107.5公里，農村公路里程達到1750公里，公路網(wǎng)密度將達到150公里/百平方公里，交通十分便捷。

3.2建設條件

3.2.1自然條件
3.2.1.1水文氣候
（1）水文：
文成縣河流大部分屬飛云江水系，極少數為甌江支流及鰲江支流。河流婉延曲折，呈葉脈狀注入飛云江。河谷呈V形，溪流比降大，匯入飛云江干流后，河道比降小，流速趨緩。
（2）氣候：
本地區屬亞熱帶季風(fēng)氣候區，東距東海約70公里，具有氣候溫暖、光照充足、四季分明、雨量充沛、空氣濕潤等特點(diǎn)。由于海拔、海洋、以及地形地貌的作用，境內氣候差異大，氣候垂直分布明顯，具有“多宜性”。初春季節地面盛行東北風(fēng)，大陸冷高壓衰退，副熱帶高壓北進(jìn)，風(fēng)面氣旋活躍，形成綿綿細雨。春末夏初，暖濕太平洋高壓漸向大陸推進(jìn)，極風(fēng)常在此間擺動(dòng)，多連續降水，俗稱(chēng)梅雨。7-9月間，在副熱帶高壓控制下，盛行偏南風(fēng)，天氣炎熱，臺風(fēng)活動(dòng)頻繁，多雷雨和臺風(fēng)暴雨。秋季副熱帶高壓東移，大陸高壓發(fā)展，地面盛行西北風(fēng)，降水減少。冬季受變性大陸氣團的控制，天氣以晴冷為主，雨雪量較少。據文成縣氣象站多年資料統計表面，全縣年平均氣溫為18.1℃，無(wú)霜期242-300天，年降雨量1884.7mm，年蒸發(fā)量1284.8 mm，年日照1806.6小時(shí)。
3.2.1.2地形地貌
文成縣大地構造位置處于華南褶皺系與浙東南褶皺帶中，并有溫州至臨海拗陷、泰順至溫州斷拗，還有泰順至黃巖大斷裂和松陽(yáng)至平陽(yáng)大斷裂通過(guò)縣境東南和中部。由于晚侏羅世受基底斷裂控制的火山活動(dòng)強烈，形成文成火山洼地。早白堊世在此火山塵地中部有河湖層柑紅層堆積，外圍又有花崗巖侵入，形成文成構造盆地。
地形地貌北高南矮中間低，以中低山丘陵為主，最低點(diǎn)海拔15米，500米以上中低山占全縣土地面積58.7%，海拔千米以上的山峰有218座，其中揚頂降為全縣最高峰，海拔1362.5米。地形自西南略向東北傾斜，境內山巒起伏，溝谷縱橫，連綿不斷。西北部屬洞宮山脈羅山支脈，從景寧縣入境，橫貫石垟林場(chǎng)和上垟等鄉鎮，山勢陡峭高峻。東南部屬南雁支脈有，從泰順縣入境，沿飛云江南岸延伸，山勢稍為平緩。
3.2.1.3抗震設防
根據地震區劃分帶，本地區屬東南沿海二級地震區，地震強度和頻率較弱，遠場(chǎng)地震波及影響是本地區的主要震害特征之一，接近三級地震區。本項目根據抗震設計規范(GB50011-2010)的規定，建筑物按設防烈度六度進(jìn)行抗震設計。
3.2.2外部配套條件
3.2.2.1供電
本項目電源由區域高壓變電所引入，供電方式形成放射式供電系統，并設置設備動(dòng)力及照明配電柜，以滿(mǎn)足項目供配電的需要。
3.2.2.2通信、信息
設置用戶(hù)交換機，與市話(huà)公網(wǎng)連通，采用電話(huà)電纜直接引入，經(jīng)電話(huà)箱分接至各單位部門(mén)；信息網(wǎng)絡(luò )系統的網(wǎng)絡(luò )進(jìn)線(xiàn)采用光纖光纜，網(wǎng)絡(luò )采用星形結構，以集線(xiàn)器，雙鉸線(xiàn)連接，形成網(wǎng)絡(luò )系統，便于經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)為確保市場(chǎng)安全有序運行，配置視頻安防監控系統、公共區域視頻監控系統。
3.2.2.3給排水
（1）給水：由區域供水管網(wǎng)接入。
（2）排水：雨污分離制，污水通過(guò)地埋式污水凈化池處理達標后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由干管匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。
3.2.3施工條件
項目施工場(chǎng)地寬闊，便于存放施工設備，也便于搭建臨時(shí)建筑供施工辦公、居住用。項目施工用建筑材料在附近有供應，施工用水、用電供應充足，可滿(mǎn)足項目施工的需要。

3.3土地利用合理性分析

溫州**開(kāi)發(fā)有限公司以**萬(wàn)元地價(jià)取得文成縣**地塊建設用地使用權。根據文成縣國有土地使用權出讓補充條款，受讓方變更為文成縣***。按照“文規字（**）**號《文成縣規劃建設局建設項目規劃設計條件書(shū)》要求，項目容積率控制在≤*，建筑密度≤*%，綠地率≥*%；本項目規劃容積率為*，建筑密度*%，綠地率*。因此，項目符合規劃設計條件有關(guān)規定。

3.4地質(zhì)災害影響分析

參照相鄰區域的工程地質(zhì)情況，本工程場(chǎng)地在勘察范圍內未發(fā)現有暗塘、暗浜等影響工程穩定性的不良地質(zhì)現象。根據中國地震烈度分區圖，文成為地震基本烈度6度區，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，場(chǎng)地20m埋深內地基土多為淤泥及淤泥質(zhì)土，場(chǎng)地與類(lèi)型為軟弱場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別可定為Ⅲ類(lèi)場(chǎng)地。
總體而言，本項目的建筑物無(wú)大荷載單體，在正常運行中也無(wú)大的動(dòng)荷載等，因此本項目無(wú)誘發(fā)地質(zhì)災害的可能性。

3.5其他不利影響分析

由于本項目用地非礦床及地下文物等保護區域。因此，本項目的建設不會(huì )導致壓覆礦床和文物，同時(shí)也不會(huì )對防洪和通航產(chǎn)生不利影響。