第一章  總  論

 

1.1項目概述

1.1.1項目名稱(chēng)：江南水鄉休閑田園建設項目（臺資）
1.1.2項目承辦單位：浙江***展有限公司
1.1.3項目負責人：
1.1.4項目建設地址：龍港鎮靈龍公路以北部分地塊。
1.1.5可行性研究報告編制單位：蒼南縣東方工程咨詢(xún)有限公司

1.2可行性研究依據

1.2.1《中華人民共和國環(huán)境保護法》（全國人大1989年12月）;
1.2.2《中華人民共和國水土保持法》（全國人大1991年6月）；
1.2.3農業(yè)部發(fā)布的《“生態(tài)家園富民工程計劃”示范建設項目技術(shù)指南》；
1.2.4 國辦發(fā)[2008]11號國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見(jiàn)；
1.2.5浙政發(fā)[2004]37號“浙江省人民政府關(guān)于嚴格土地管理切實(shí)提高土地利用效率的通知”；
1.2.6蒼南縣龍港鎮總體規劃；
1.2.7浙江京港農業(yè)發(fā)展有限公司提供的有關(guān)資料。

1.3可行性研究范圍

本項目在龍港鎮總體規劃的指導下，分析項目的建設背景和必要性；簡(jiǎn)述項目用地規模和建設規模，明確工程建設條件及公用工程配套設施狀況；測算主要工程量和工程費用；并就項目資金籌措、投入等內容進(jìn)行重點(diǎn)分析，明確項目結論并提出若干項目實(shí)施意見(jiàn)，為下階段工作提供決策依據。

1.4可行性研究成果概要

1.4.1建設規模
1.4.1.1項目總用地面積201414m²（折合302畝），其中農業(yè)觀(guān)光園面積161414m²（折合242畝），建設用地面積40000m²（折合60畝）�？偨ㄖ�面積60000m²，其中賓館30000m²，農家小院15000m²，美食廣場(chǎng)9000m²，職工宿舍5000m²，輔助用房1000m²，另外配套建設鐵索橋。容積率1.5，建筑密度37.5%，綠地率33.0%。
1.4.2項目選址
根據龍港鎮總體規劃，項目擬選址在龍港鎮靈龍公路以北部分地塊。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供電：用電負荷等級為三級，經(jīng)估算總裝機容量約1500KVA，由龍港城北35KV變電所城鎮輸電網(wǎng)接入休閑田園。
1.4.3.2通訊
由龍港電信分局程控電話(huà)網(wǎng)接入休閑田園，通訊光纖電纜埋地敷設。
1.4.3.3給排水：
（1）給水：經(jīng)估算，日用水總量約500噸/日，由龍港鎮自來(lái)水廠(chǎng)供水管網(wǎng)接入。
（2）排水：雨污分流制
①排污：生活污水經(jīng)隔油處理后通過(guò)地埋式污水凈化池處理達標后排入城鎮污水管網(wǎng)。
②排水：雨水通過(guò)管道收集后排入城鎮雨水管網(wǎng)。
1.4.4消防與環(huán)保
1.4.4.1消防：按消防部門(mén)有關(guān)規定執行。
1.4.4.2環(huán)保：主要是生活垃圾處理，設置若干垃圾箱或軟包裝袋及時(shí)收集垃圾，由環(huán)衛部門(mén)統一處理。
1.4.5項目實(shí)施進(jìn)度
1.4.5.1項目建設期2.5年，從2013年4月至2016年10月。
1.4.6項目總投資及資金來(lái)源
項目總投資31500萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資30000萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1500萬(wàn)元，資金來(lái)源：由浙江京港農業(yè)發(fā)展有限公司自籌解決。
1.4.7主要技術(shù)經(jīng)濟指標
1.4.7.1總用地面積201414m²（折合302畝），其中農業(yè)觀(guān)光園面積161414m²（折合242畝），建設用地面積40000m²（折合60畝）。   
1.4.7.2總建筑面積60000m²，其中：
賓館30000m²
農家小院15000m²
美食廣場(chǎng)9000m²
職工宿舍5000m²
輔助用房1000m²
1.4.7.3建筑占地面積15000m²
1.4.7.4容積率：1.5
1.4.7.5建筑密度：37.5%
1.4.7.6綠地率：33.0%
1.4.7.7農業(yè)觀(guān)光園用地面積161414m²（折合242畝）。 

1.5可行性研究結論及建議

1.5.1項目選址符合龍港鎮總體規劃，土地利用符合龍港鎮土地利用總體規劃；建設規模及功能設置基本滿(mǎn)足生態(tài)環(huán)境建設等需要；總平面布局合理，具有一定的檔次，符合城市未來(lái)社會(huì )生態(tài)環(huán)境事業(yè)發(fā)展的方向。
1.5.2項目的實(shí)施，將形成集種植、銷(xiāo)售、生態(tài)休閑為一體的經(jīng)濟模式，對于實(shí)現農民增收、農業(yè)增效，發(fā)展綠色無(wú)公害農產(chǎn)品生產(chǎn)，及生態(tài)農業(yè)建設具有重要的促進(jìn)作用。為龍港發(fā)展高端、高效和高輻射力產(chǎn)業(yè)以及創(chuàng )新型城市建設服務(wù)搭建了一個(gè)有力的平臺。
1.5.3該項目具有投資見(jiàn)效快、使用周期長(cháng)、操作簡(jiǎn)便、易被農民所接受等特點(diǎn)。項目建設前景廣闊，符合黨中央關(guān)于建設社會(huì )主義新農村發(fā)展戰略的要求。
1.5.4設計方案基本滿(mǎn)足休閑觀(guān)光開(kāi)展工作的需要，建設規模適宜，周?chē)�環(huán)境良好；各項技術(shù)經(jīng)濟指標符合規劃等部門(mén)的規定和要求。
1.5.5項目實(shí)施進(jìn)度切合實(shí)際，可操作性較強。
綜上所述，江南水鄉休閑田園建設項目是可行的，實(shí)施條件已經(jīng)具備，建議縣有關(guān)部門(mén)給予立項，以便及時(shí)開(kāi)展下步工作。
 

第二章  項目背景

 

2.1項目由來(lái)

2.1.1生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園是一種以農業(yè)和農村為載體的新型生態(tài)旅游業(yè)。近年來(lái)，伴隨著(zhù)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現代農業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀(guān)光、休閑、度假的生活性功能。隨著(zhù)人們收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節奏的加快，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環(huán)境中放松自己。于是，農業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)—生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園應運而生，其拓展了農業(yè)發(fā)展的新空間，開(kāi)辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域�，F代社會(huì )，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中休閑、娛樂(lè )。于是，回歸田野、自然的休閑觀(guān)光園生活就成為人們最好的選擇，吃農家飯、住農家屋、干農家活、看農家景成了新的熱點(diǎn)。生態(tài)休閑觀(guān)光園是現代農業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢，有著(zhù)豐厚的社會(huì )基礎。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們收入水平的迅速提高，在解決溫飽之后，人們對吃穿以外的追求日益增多，日趨多樣，這是生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園發(fā)展的主要基礎。從人們旅游情趣多向性來(lái)看，追求田園式的生活情趣是個(gè)重要的發(fā)展趨向。但是在現實(shí)中，這樣的景點(diǎn)場(chǎng)所顯得相對匱乏，這就為生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場(chǎng)。
2.1.2據有關(guān)資料統計顯示，20世紀70年代，生態(tài)農業(yè)觀(guān)光休閑園在日本、美國等發(fā)達國家就已形成產(chǎn)業(yè)規模。20世紀90年代，我國農業(yè)觀(guān)光旅游在大中城市迅速興起，生態(tài)農業(yè)觀(guān)光休閑園也應運而生。目前我國農業(yè)觀(guān)光旅游項目主要分布在北京、上海、廣州等大城市的近郊，許多觀(guān)光園引進(jìn)國際先進(jìn)現代農業(yè)設施，采用電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽培和新特農產(chǎn)品種，成了農業(yè)科普旅游基地，如上海旅游新區的孫橋現代農業(yè)園區、北京的錦繡大地農業(yè)觀(guān)光園、蘇州的大地園、無(wú)錫的大浮觀(guān)光農業(yè)園和珠海農業(yè)科技基地，都取得了一定的效益，展示了觀(guān)光農業(yè)的強大生命力，為城市旅游業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。
2.1.3浙江省是旅游大省，無(wú)論是自然生態(tài)、歷史文化等，都有獨特的地方。從省統計局獲悉， 2011年浙江省全年社會(huì )消費品零售總額11930億元，同比增長(cháng)17.4%；實(shí)現旅游總收入4080.3億元，同比增長(cháng)23.2%，其中接待國內游客3.4億人次，同比增長(cháng)16.3%；實(shí)現國內旅游收入3785.3億元，同比增長(cháng)24.3%；接待入境游客773.7萬(wàn)人次，同比增長(cháng)13%；實(shí)現旅游外匯收入45.4億美元，同比增長(cháng)15.6%。龍港鎮地處浙江省溫州南部，位于浙江八大水系之一——鰲江入�？谀习�，東瀕東海，西接104國道、同三高速公路和溫福鐵路，南背依經(jīng)濟發(fā)達的江南平原，北岸為平陽(yáng)縣鰲江鎮，是溫州市和浙江省的經(jīng)濟強鎮。龍港鎮農業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，被譽(yù)為“中國第一座農民城”，豐富的水資源和農業(yè)資源再加上優(yōu)越的地理交通條件，使得龍港鎮在農業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢，為生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。浙江京港農業(yè)發(fā)展有限公司抓住機遇，決定引進(jìn)臺商資金及臺灣休閑農場(chǎng)的先進(jìn)模式，在龍港鎮靈龍公路以北部分地塊建設一個(gè)以生態(tài)開(kāi)發(fā)為宗旨，集種植、銷(xiāo)售、觀(guān)光休閑于一體的江南水鄉休閑田園。

2.2項目建設的特點(diǎn)

生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園不是人們通常所述的與生態(tài)農業(yè)、旅游農業(yè)、高效農業(yè)等同意義上的生態(tài)農業(yè)觀(guān)光，它是在現代農業(yè)基礎上，集合現代農業(yè)建設的實(shí)踐經(jīng)驗，迎合社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和人們情趣變化的需要而提出的。生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園是以市場(chǎng)為導向，以區域優(yōu)勢為基礎，以高新示范園區為橋梁，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為主線(xiàn)，融直接效益與觀(guān)賞效益、長(cháng)遠效益與社會(huì )效益于一體的現代農業(yè)新體系。它具有五大基本特點(diǎn)：
（1）市場(chǎng)化：生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園的起點(diǎn)和終點(diǎn)都要定位于市場(chǎng)上。其市場(chǎng)范圍更為廣闊，融入了情趣與休閑的內涵。
（2）專(zhuān)業(yè)化：專(zhuān)業(yè)化是現代農業(yè)的基本特征，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化就沒(méi)有現代化。因此，生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園的專(zhuān)業(yè)化是其必然。
（3）一體化：生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園是較高層次的現代農業(yè)，一體化是生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園的核心。更加廣泛的第三產(chǎn)業(yè)組織全面介入和滲透于生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園，開(kāi)展全方位系列化和多樣化的服務(wù)。
（4）高新化：高密度的資金投入，高新技術(shù)的集中采用，是現代農業(yè)發(fā)展的必備條件。生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園對高新化的要求更高。
（5）示范性與觀(guān)賞性：這是生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園區別于傳統現代農業(yè)的最基本和最主要之處。在生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園中，示范性和觀(guān)賞性是其基本內涵。

2.3項目建設的重要性和必要性

2.3.1生態(tài)農業(yè)與現代農業(yè)在概念和內涵上是相輔相成的�，F代農業(yè)是農業(yè)發(fā)展的方向，在突出現代高新技術(shù)的先導性、農工科貿一體性、農業(yè)開(kāi)發(fā)的多元性和綜合性的基礎上，強化資源節約、環(huán)境零損害的綠色性。生態(tài)農業(yè)實(shí)質(zhì)上是生態(tài)化的現代農業(yè)。生態(tài)農業(yè)的發(fā)展既符合農業(yè)生態(tài)可持續發(fā)展的方向，又符合農業(yè)和農村經(jīng)濟可持續發(fā)展的方向，也符合農村社會(huì )人文發(fā)展的方向。因此，生態(tài)農業(yè)是一種可操作、可實(shí)現的現代農業(yè)，是中國農業(yè)發(fā)展的方向。
2.3.2現代生態(tài)農業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀(guān)光、休閑、度假的生活性功能。人們對良好的鄉村環(huán)境所形成的森林浴、郊野露營(yíng)、觀(guān)光采摘等消遣休閑活動(dòng)的渴望和追求，滿(mǎn)足了自身回歸自然的心理需求，緩解了繁忙的城市生活中所帶來(lái)的緊張感和壓迫感�？梢钥隙�，生態(tài)觀(guān)光農業(yè)是非常具有前景的現代農業(yè)，但需要不懈的努力，才能實(shí)現預期目的。
2.3.3生態(tài)旅游已成為當今世界旅游發(fā)展的潮流。生態(tài)旅游之所以具有強大的生命力，是因為生態(tài)旅游是在追求“綠色”、“生態(tài)”、“璞真”的背景下產(chǎn)生的。它以“走進(jìn)自然”、“回歸自然”、“享受自然”、“保護自然”為主題，迎合了主流消費者“返璞歸真”、“走進(jìn)自然”的旅游需求。同時(shí)，它又以環(huán)境教育和自然知識普及為核心，滿(mǎn)足了保護與發(fā)展的目標，因而有著(zhù)廣闊發(fā)展前景。在開(kāi)展生態(tài)農業(yè)建設的地區，農村第一、二、三產(chǎn)業(yè)同步增長(cháng)，農業(yè)生產(chǎn)和農民生存環(huán)境將得到改善，抗御自然災害能力有所提高，農業(yè)發(fā)展后勁開(kāi)始增強，初步實(shí)現了生態(tài)環(huán)境與農村經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。
2.3.4生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園的建設，是促進(jìn)農業(yè)和農村經(jīng)濟持續健康發(fā)展、農業(yè)資源高效利用、農民生活質(zhì)量明顯改善的必由之路。幾十年來(lái)，農業(yè)綜合生產(chǎn)力的高速增長(cháng)，很多地區是建立在犧牲生態(tài)環(huán)境的基礎之上的。隨著(zhù)農業(yè)的不斷發(fā)展，對資源、環(huán)境的壓力也越來(lái)越大�，F實(shí)表明，以往建立在高能耗、重污染基礎上的農業(yè)發(fā)展方式必須改變，粗放型經(jīng)濟增長(cháng)方式和掠奪式資源開(kāi)發(fā)利用方式必須盡快扭轉。不少專(zhuān)家也指出，農業(yè)的可持續發(fā)展，一定要把自然資源和生態(tài)環(huán)境保護結合起來(lái)，在農業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，建立生態(tài)合理的新型農業(yè)生產(chǎn)體系和相應的技術(shù)體系。生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光園，是農業(yè)發(fā)展的更高階段，是農業(yè)必走的發(fā)展道路。

2.4項目建設的意義

2.4.1休閑觀(guān)光農業(yè)旅游項目的出現是后工業(yè)文明社會(huì )渴望已久的回歸自然的旅游主題。今天，已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會(huì )，卻正在失去與自然的和諧相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高樓大廈疏遠了人與自然、人與人的距離，緊張、煩躁壓迫著(zhù)現代人的神經(jīng)，于是“生態(tài)熱”、“休閑熱”等成為都市人的追求和渴望，而與此強烈對照的鄉村田園撲面而來(lái)的泥土氣息與花香、一望無(wú)垠的大地、純樸的農民、清新的綠色食品則構成了一種強烈的誘惑。另外，目前我國城市居民與農村的千絲萬(wàn)縷的血緣聯(lián)系，加之過(guò)去“上山下鄉”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識驅使他們尋找一個(gè)恰當的時(shí)機與方式重新體驗過(guò)去生活。
2.4.2高效益的休閑觀(guān)光農業(yè)，為我國傳統農業(yè)的現代化提供了一條可持續發(fā)展的途徑。農業(yè)是我國國民經(jīng)濟的命脈，發(fā)展農業(yè)是我國的國策。休閑觀(guān)光農業(yè)改變了我國傳統農業(yè)僅僅專(zhuān)注于土地本身的大耕作農業(yè)的單一經(jīng)營(yíng)思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注天-地-人和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正好契合了長(cháng)期以來(lái)農民渴望脫貧致富的愿望�？梢灶A見(jiàn)，基于“天時(shí)、地利、人和”的新型休閑觀(guān)光農業(yè)，將成為我國傳統農業(yè)向高附加值深度開(kāi)發(fā)轉移的農業(yè)現代化主流方向之一。
2.4.3休閑觀(guān)光農業(yè)旅游開(kāi)發(fā)是國家宏觀(guān)經(jīng)濟調整時(shí)期社會(huì )資金尋求新投資領(lǐng)域的必然選擇，并將成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。休閑觀(guān)光農業(yè)旅游由于其開(kāi)發(fā)項目的農業(yè)特色，直接受到國家投資政策傾斜優(yōu)惠，為其發(fā)展提供了切實(shí)可行的政策依據。

2.5市場(chǎng)預測

2.5.1我國旅游業(yè)的飛速發(fā)展為龍港鎮休閑觀(guān)光農業(yè)旅游提供了充足的客源。
近年來(lái)，旅游業(yè)保持了穩定而高速的增長(cháng)。若進(jìn)一步觀(guān)察，可發(fā)現入境旅游和國內旅游的增長(cháng)速度不同。2011年，我國躍居全球第四大入境旅游接待國和亞洲第一大出境旅游客源國。國內旅游人數26億人次，同比增長(cháng)13.2%；旅游業(yè)總收入1.93萬(wàn)億元，同比增長(cháng)23.6%；旅游外匯收入485億美元，同比增長(cháng)5.8%；出境旅游人數7025萬(wàn)人次，同比增長(cháng)22.4%。近年來(lái)有關(guān)數據也表明，城鎮居民旅游人次和旅游支出都是逐年遞增，尤其隨著(zhù)假日經(jīng)濟的興起又有大幅增長(cháng)。鑒于休閑觀(guān)光農業(yè)的特性，對其需求主要為國內城市居民，因此客源有充分保證，對觀(guān)光農業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的態(tài)勢。
2.5.2發(fā)展生態(tài)休閑觀(guān)光農業(yè)，有著(zhù)眾多有利條件。
觀(guān)光農業(yè)投入少、收益高。一方面，休閑觀(guān)光農業(yè)項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開(kāi)發(fā)，使得啟動(dòng)資金較��；另一方面，觀(guān)光農業(yè)項目建設周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結合使得其效益優(yōu)于傳統農業(yè)。農產(chǎn)品直接銷(xiāo)售給游客，減少了運輸和銷(xiāo)售費用。
綜上所述，生態(tài)農業(yè)休閑觀(guān)光是旅游這一朝陽(yáng)行業(yè)中最有潛力的行業(yè)，在未來(lái)幾年中將有巨大的市場(chǎng)，前景廣闊。