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溫州代寫(xiě)可行性報告
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達州中青國際家具建材生活廣場(chǎng)建設項目可行性研究報告 |
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第一章 總 論
1.1項目名稱(chēng)及承辦單位
1.1.1項目名稱(chēng)：達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)建設項目
1.1.2項目承辦單位：四川中青置業(yè)有限公司
1.1.3項目負責人：***
1.1.4項目建設地址：四川省達州市達縣楊柳工業(yè)配套園區內B3-2、B3-3、B4-2地塊
1.1.5項目可行性研究報告編制單位：浙江省蒼南縣東方工程咨詢(xún)有限公司
1.2可行性研究依據
1.2.1達州市城市總體規劃
1.2.2達縣楊柳工業(yè)配套園區控制性詳細規劃
1.2.3四川中青置業(yè)有限公司提供的有關(guān)資料
1.3可行性研究范圍
1.3.1本可行性研究報告對項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上的可行性和合理性進(jìn)行全面的分析和研究，并作出評價(jià)；
1.3.2對市場(chǎng)的項目背景、設計方案、工程配套設施和環(huán)境保護、消防等進(jìn)行分析、研究，并作出評價(jià)；
1.3.3項目投資估算、資金來(lái)源及經(jīng)濟效益測算，并作出評價(jià)。
1.4可行性研究工作概況及成果
1.4.1建設規模
根據功能需要，項目總用地面積173420m2（折合260畝），總建筑面積311850m2，其中A幢家具商場(chǎng)建筑面積70000 m2（包括沙發(fā)、整體家具生活館，現代板式、兒童家具生活館，睡眠體驗中心、歐美家具、實(shí)木家具生活館），B幢建材商城建筑面積191850m2（包括地磚、衛浴等建材館，廚具、燈具、門(mén)業(yè)、油漆、建材五金綜合館），綜合辦公大樓（包括裝修設計公司）40000 m2，配套用房（包括銀行、餐飲、茶座等）10000 m2，容積率1.8，建筑密度50.0%，綠地率10.0%。
1.4.2項目選址
項目選址在四川省達州市達縣楊柳工業(yè)配套園區內B3-2、B3-3、B4-2地塊。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供電：
由達縣南外鎮楊柳埡110KV變電所城市輸電網(wǎng)接入，項目總裝機容量10000KW，負荷等級為三級。
1.4.3.2通訊：
由達縣電信局程控電話(huà)網(wǎng)接入，通訊光纖電纜埋地敷設。
1.4.3.3給排水：
（1）給水：由南外鎮自來(lái)水公司供水管網(wǎng)接入市場(chǎng)，日用水量約100噸/日。
（2）排水：雨污分流制
排污：污水量按給水量的80%計，即80噸/日，經(jīng)地埋式污水凈化池處理達標后排入城市污水管網(wǎng)；
排水：雨水由干管匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。
1.4.4消防
1.4.4.1按消防部門(mén)有關(guān)規定執行，消防系統分室內外消火栓系統、防火和排煙系統、自動(dòng)噴水滅火系統、火災自動(dòng)報警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統；室外設置地面式三頭接合器，間距≤120米，保護半徑≤150米；配電房設置S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機房各設置一組推車(chē)式滅火器，室內設置1211滅火器及消火栓；嚴格按消防規范保持建筑物間距，留足消防通道。
1.4.4.2綜合辦公大樓為一類(lèi)民用高層建筑，按GB50045－95（2005年版）《高層民用建筑設計防火規范》及GB50016-2006《建筑設計防火規范》有關(guān)規定執行，設計耐火等級為一級。綜合辦公大樓總平面布置要有足夠的消防停車(chē)場(chǎng)地，主體建筑有一個(gè)長(cháng)邊或不小于1/4周邊長(cháng)度作為消防登高作業(yè)。
1.4.4.3每層為一個(gè)防火分區，設置消防電梯和防煙剪刀樓梯。1.4.5節能措施
1.4.5環(huán)保
設備均選用節能型設備，照明選用節能燈，合理定員，節約用水、用電，節約能源。
1.4.6項目實(shí)施進(jìn)度
項目建設期三年，具體安排如下：
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2010年12月底以前， |
項目前期工作； |
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2011年1月至2011年12月， |
一期工程施工； |
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2012年1月至3月， |
一期工程竣工驗收，交付使用。 |
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2012年4月至2013年9月， |
二期工程施工； |
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2013年10月至12月， |
二期工程竣工驗收，交付使用。 |
1.4.7項目總投資及資金來(lái)源
項目總投資50000萬(wàn)元，資金來(lái)源：商請金融部門(mén)貸款20000萬(wàn)元，余由企業(yè)自籌解決。
1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標
項目總用地面積173420㎡（折合260畝），
總建筑面積311850㎡，其中：
A幢家具商場(chǎng)面積70000 m2
B幢建材商城面積191850m2
綜合辦公大樓面積40000m2
配套用房面積10000m2
建筑占地面積86710㎡
容積率1.8
建筑密度50.0%
綠地率10.0%
1.5可行性研究結論
1.5.1項目的實(shí)施，有利于達州市家具市場(chǎng)的健康快速發(fā)展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，發(fā)展一批上規模、上檔次的企業(yè)進(jìn)入家居生活市場(chǎng)，由松散型的經(jīng)營(yíng)向密集型的經(jīng)營(yíng)管理轉變，從粗放型管理向集約型過(guò)渡；市場(chǎng)布局合理，產(chǎn)生規模集聚效應；對促進(jìn)家具產(chǎn)業(yè)的提升，結構優(yōu)化和協(xié)調發(fā)展及當地經(jīng)濟振興都有著(zhù)積極的意義。
1.5.2項目總用地面積173420m2（折合260畝），總建筑面積311850m2，其中A幢家具商場(chǎng)建筑面積70000 m2（包括沙發(fā)、整體家具生活館，現代板式、兒童家具生活館，睡眠體驗中心、歐美家具、實(shí)木家具生活館），B幢建材商城建筑面積191850m2（包括地磚、衛浴等建材館，廚具、燈具、門(mén)業(yè)、油漆、建材五金綜合館），綜合辦公大樓（包括裝修設計公司）40000 m2，配套用房（包括銀行、餐飲、茶座等）。容積率1.8，建筑密度50.0%，綠地率10.0%。該項目的建設規模適宜。
1.5.3項目選址符合達州市總體規劃要求和市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)布局安排。
1.5.4經(jīng)初步測算，投資利潤率8.7%，投資利稅率9.6%，稅后內部收益率IRR16.1%，凈現值NPV（i=12%）3697萬(wàn)元，投資回收期11.7年（含建設期三年），具有一定的經(jīng)濟效益。
綜上所述，達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)建設項目是可行的。
第二章 項目背景
2.1項目所在地概況
達州市位于四川省東部，有“川東明珠”之譽(yù)。是川東交通樞紐和川陜鄂渝結合部的物資集散中心，境內等級公路四通八達、襄渝鐵路、達成鐵路、達萬(wàn)鐵路、達渝高速公路、210國道貫通境內，水上運輸四季暢通，河市機場(chǎng)溝通省內外空中航線(xiàn)，織就了達州縱橫交錯的立體交通網(wǎng)絡(luò )。達州市已發(fā)展成為面積16591平方公里、人口657萬(wàn)的城市，是四川省的人口大市、農業(yè)大市、工業(yè)重鎮。2009年，全市實(shí)現國民生產(chǎn)總值682.7億元，同比增長(cháng)14.2%；財政總收入23.4億元，同比增長(cháng) 19.4%；社會(huì )消費品零售總額252.1億元，同比增長(cháng)18.8%；城鎮居民人均可支配收入11103元，同比增長(cháng)13.9%；農民人均純收入4421元，同比增長(cháng)7.9%。
2.2項目的由來(lái)
2.2.1本項目為達州市達縣人民政府招商引資項目，達州市人民政府對項目非常重視，本項目的實(shí)施對完善達州家具行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、結構優(yōu)化和協(xié)調發(fā)展及當地經(jīng)濟振興都有著(zhù)積極的意義。
2.2.2 四川中青置業(yè)有限公司通過(guò)市場(chǎng)調研，決定在達州實(shí)施達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)建設項目。根據國內家具市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢，四川中青置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)實(shí)地考察達州家具市場(chǎng)發(fā)展情況后認為達州投資環(huán)境良好，創(chuàng )辦一個(gè)上規模、上檔次的家居生活廣場(chǎng)有一定的基礎，實(shí)施達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)建設項目有一定的優(yōu)勢。
2.2項目建設的必要性
2.2.1隨著(zhù)國家產(chǎn)業(yè)政策的不斷深入，建材及家具產(chǎn)業(yè)轉移成為必然。近年來(lái)，達州在經(jīng)濟等方面發(fā)展較快，優(yōu)惠的政策吸引了全國各地客商來(lái)達州投資創(chuàng )業(yè)，實(shí)施達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)可以起到市場(chǎng)集群作用。
2.2.2 四川作為中國三大家具生產(chǎn)基地之一，在中高端家具市場(chǎng)開(kāi)始異軍突起，涌現了一大批國內知名品牌，為四川經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用。達州作為川東重鎮和商品重要流通基地，整個(gè)四川家具市場(chǎng)的大發(fā)展必然會(huì )帶動(dòng)達州家具市場(chǎng)的快速發(fā)展；通過(guò)對達州家居市場(chǎng)的了解發(fā)現，目前達州整個(gè)家居市場(chǎng)的產(chǎn)品檔次不夠高，產(chǎn)品選擇的類(lèi)型不夠多，高檔次、大規模的家居賣(mài)場(chǎng)還沒(méi)有�，F有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地分散且交通擁擠，給客戶(hù)購物造成十分不便，不僅流失大量的本地消費者，更吸納不了外地客戶(hù)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難以形成規模。根據達州市家具銷(xiāo)售市場(chǎng)態(tài)勢，實(shí)施達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)建設項目的條件已經(jīng)成熟，而且是非常及時(shí)和必要的。
2.3項目建設的可行性
2.3.1政策引導，促進(jìn)建材、家具產(chǎn)業(yè)的興旺
隨著(zhù)我國制造業(yè)高速發(fā)展，為家具及建材產(chǎn)業(yè)帶來(lái)前所未有的機遇。近年來(lái)，我國工業(yè)企業(yè)不斷壯大，為家具及建材銷(xiāo)售提供廣闊的市場(chǎng)，促進(jìn)了家具及建材產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，同時(shí)也為實(shí)施國際家居生活廣場(chǎng)項目奠定了堅實(shí)的基礎。
2.3.2市場(chǎng)群體感召新行業(yè)市場(chǎng)的注入
達州是四川通江達海的東通道和川渝鄂陜結合部的交通樞紐，充分發(fā)揮集聚的積極作用，吸引了全國各地客商，達州•中青國際家具建材生活廣場(chǎng)借助其他一些大市場(chǎng)群進(jìn)一步擴大市場(chǎng)輻射面，擴大市場(chǎng)規模，同時(shí)這些市場(chǎng)也呼喚新行業(yè)市場(chǎng)的誕生，為他們注入新的活力，共同開(kāi)拓達州大市場(chǎng)的新局面。
2.3.3交通和人才的優(yōu)勢是市場(chǎng)形成的重要依托
達州市交通發(fā)達，襄渝鐵路、達成鐵路、達萬(wàn)鐵路、達渝高速公路、210國道貫通境內，水上運輸四季暢通，河市機場(chǎng)溝通省內外空中航線(xiàn)，織就了達州市縱橫交錯的立體交通網(wǎng)絡(luò )。便捷的交通，有利于家具及建材運輸和集散。達州家具企業(yè)有著(zhù)豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)和歷史，具有很強的捕捉市場(chǎng)信息、應付市場(chǎng)變化的能力。便捷的交通和優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)人才，是創(chuàng )辦家居生活廣場(chǎng)成功的關(guān)鍵。
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