溫州濱海園區五金建材市場(chǎng)建設項目可行性研究報告
第一章  總   論

 

1.1項目概述

1.1.1項目名稱(chēng)：溫州濱海五金建材市場(chǎng)建設項目
1.1.2項目承辦單位：溫州濱海園區**有限公司
1.1.3法定代表人：**
1.1.4聯(lián)系電話(huà)：**
1.1.5項目建設地址：溫州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)園區。
1.1.6編制單位：蒼南縣東方工程咨詢(xún)有限公司  18006699688

1.2可行性研究依據

1.2.1《溫州城市總體規劃2003-2020》；
1.2.2《溫州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區濱海園區控制性詳細規劃》；
1.2.3《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數（第三版）》；
1.2.4《投資項目可行性研究指南》；
1.2.5溫龍政發(fā)〔2014〕45號《關(guān)于印發(fā)龍灣區推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)利用試點(diǎn)工作實(shí)施細則（試行）的通知》；
1.2.6項目承辦單位提供的其他資料。

1.3可行性研究指導思想

本項目根據現代設計風(fēng)格和可持續發(fā)展理論，在符合城市建設總體規劃的前提下，完善與強化城市用地的功能與布局，充分利用得天獨厚的地埋位置和環(huán)境條件，堅持高起點(diǎn)、高標準、高品位的構思設計，構造一個(gè)有利于經(jīng)濟高速增長(cháng)、有利于以商貿流通為主的場(chǎng)所，降低交易成本，支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，打造互聯(lián)網(wǎng)+五金建材倉儲基地新模式。

1.4可行性研究范圍

1.4.1可行性研究報告對項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上的可行性和合理性進(jìn)行全面的分析和研究，并作出評價(jià)；
1.4.2項目背景、設計方案、工程配套設施和環(huán)境保護、消防等進(jìn)行分析、研究，并作出評價(jià)；
1.4.3項目投資估算、資金來(lái)源及經(jīng)濟效益測算，并作出評價(jià)。

1.5可行性研究工作概況及成果

1.5.1項目主要建設內容
項目位于溫州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)園區濱海**，總建筑面積**0 m²，規劃建設集交易、倉儲、物流配送、電子商務(wù)、品牌展示等多功能于一體的現代化五金建材市場(chǎng)。
1.5.2項目建設期
項目建設期*年，即201*年*月至2018年*月。
1.5.3項目總投資及資金來(lái)源
項目總投資***萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資**萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金**萬(wàn)元。資金來(lái)源：項目資金均由建設單位自籌。
1.5.4效益分析
項目實(shí)施后，將吸納約*家企業(yè)進(jìn)駐，預計實(shí)現年銷(xiāo)售收入約*億元，上繳稅收*0余萬(wàn)元。在發(fā)展經(jīng)濟的同時(shí)又可提供就業(yè)崗位*余個(gè)。
 

第二章  項目背景

 

2.1項目所在地概況

溫州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區濱海園區位于東海之濱、甌江口南岸，離溫州市行政管理中心21公里，溫州鐵路貨運站13公里，龍灣萬(wàn)噸級碼頭11公里，溫州機場(chǎng)3公里。濱海園區規劃面積30平方公里，北鄰溫州機場(chǎng)，南接瑞安丁山，西鄰濱海大道，東至沿海規劃圍墾大堤。起步區6平方公里。濱海園區主要以引進(jìn)資金密集、技術(shù)密集型工業(yè)項目為主，逐步形成傳統產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)兼顧并重，二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展、功能配套齊全的現代化新城區。

2.2項目的由來(lái)

2.2.1為深入貫徹落實(shí)節約集約用地政策，積極推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作，龍灣區人民政府發(fā)布了《龍灣區推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)利用試點(diǎn)工作實(shí)施細則（試行）》，文件確定試點(diǎn)范圍包括建設用地利用強度明顯低于節約集約用地控制標準的用地；產(chǎn)業(yè)落后、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難需要退出的產(chǎn)業(yè)用地，鼓勵使用權人對廠(chǎng)房、倉儲用房進(jìn)行改建、擴建、拆建。
溫州位于溫州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)園區，是一家設計、生產(chǎn)、銷(xiāo)售各類(lèi)服飾的企業(yè)。隨著(zhù)國家去產(chǎn)能力度的加大，并受市場(chǎng)銷(xiāo)售等環(huán)節的影響，該企業(yè)生產(chǎn)停滯、廠(chǎng)房閑置，造成了廠(chǎng)房和土地資源的極大浪費�；�于上述原由，溫州濱海五金建材倉儲管理有限公司看好五金建材市場(chǎng)的發(fā)展前景，決定利用閑置廠(chǎng)房實(shí)施溫州濱海五金建材倉儲基地改建項目。

2.3項目建設的必要性

2.3.1優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級的需要。
現代城市化進(jìn)程對城市產(chǎn)業(yè)布局調整提出了新的要求，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)已成為必然。該地塊位于濱海二道6路，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，該地塊日益成為中心城區的腹地，該區域企業(yè)發(fā)展空間已受限制，工業(yè)用地效益低，不僅造成土地資源浪費，同時(shí)也減緩了城市化發(fā)展步伐。實(shí)施溫州濱海五金建材倉儲基地改建項目已迫在眉睫。
2.3.2消費者的需要
建材產(chǎn)品種類(lèi)繁多，對消費者而言，在五金建材倉儲基地內一次性就能全部購買(mǎi)到所需的各類(lèi)五金建材，既省時(shí)又減少費用，還可以做到“貨比三家”，消費者期盼有這樣的購物環(huán)境。因此，實(shí)施溫州濱海五金建材倉儲基地改建項目是消費者迫切的要求。市場(chǎng)的建成不但能有效的留住本地客戶(hù)，而且可以吸納更多的外地消費者（客戶(hù)）來(lái)購物（經(jīng)營(yíng)）。
2.3.3經(jīng)營(yíng)戶(hù)的需要
濱海園區建材經(jīng)營(yíng)戶(hù)規模小、配套設施陳舊老化，不但不利于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的展開(kāi)，還經(jīng)常引起交通阻塞，業(yè)務(wù)的開(kāi)展也受到一定的限制，影響了經(jīng)營(yíng)戶(hù)擴大經(jīng)營(yíng)規模的積極性。項目地理位置優(yōu)越，交通方便，許多外地生產(chǎn)廠(chǎng)家、經(jīng)營(yíng)商看好濱海園區的發(fā)展潛力，準備進(jìn)駐占據一席之地，但苦于沒(méi)有合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，因而也無(wú)法在濱海園區設立五金建材產(chǎn)品的直銷(xiāo)、連鎖、總代理。因此，該項目也是經(jīng)營(yíng)戶(hù)的迫切需要。
2.3.4聚集經(jīng)營(yíng)的需要
目前濱海園區建材產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)比較分散，不能形成規模經(jīng)營(yíng)，這樣在一定程度上制約了市場(chǎng)規模的發(fā)展和輻射力的增強，使行業(yè)的規模經(jīng)營(yíng)難以形成，規模效應難以發(fā)揮。如果創(chuàng )辦一個(gè)集中交易的市場(chǎng)，并加以有效的引導、培育、規范，將會(huì )發(fā)揮強大的市場(chǎng)效應，規模經(jīng)營(yíng)的形成指日可待。
2.3.5社會(huì )和經(jīng)濟效益的需要
溫州濱海五金建材倉儲基地建成后，預計可以安排300余個(gè)就業(yè)崗位，還可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加國家的財政收入，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構的調整和升級，有效激活該區域的商貿，使建材產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)整體結構更趨合理，體系日臻完善。
2.3.6市場(chǎng)經(jīng)濟內在發(fā)展的需要
形成市場(chǎng)后，通過(guò)集中經(jīng)營(yíng)，使市場(chǎng)價(jià)格的透明度提高，有利于公平競爭，有利于自覺(jué)規范經(jīng)營(yíng)行為，有利于服務(wù)質(zhì)量的提高，有利于市場(chǎng)知名度、輻射力的提高和增強，促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮。

2.4項目競爭優(yōu)勢

2.4.1具有巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間
近幾年來(lái)，隨著(zhù)溫州經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，2016年溫州市生產(chǎn)總值突破5000億元，全社會(huì )消費品零售總額3006.9億元，城鎮常住居民人均可支配收入47785元，家居建材消費支出也越來(lái)越大，然而濱海園區目前還沒(méi)有上檔次、上規模的五金建材市場(chǎng)，眾多建材銷(xiāo)售門(mén)店及相關(guān)企業(yè)零散分布，缺乏區域主導力量。因此，本項目存在著(zhù)巨大的發(fā)展空間。
2.4.2區位交通優(yōu)勢
溫州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區濱海園區位于東海之濱、甌江口南岸，離溫州市行政管理中心21公里，溫州鐵路貨運站13公里，龍灣萬(wàn)噸級碼頭11公里，溫州機場(chǎng)3公里，區位優(yōu)勢明顯，交通便捷，有利項目的實(shí)施。


2.4.3項目定位規劃優(yōu)勢
項目投資方溫州濱海五金建材倉儲管理有限公司是一家經(jīng)濟實(shí)力雄厚的企業(yè)。企業(yè)將籌建管理辦公室，具備項目運營(yíng)優(yōu)勢。項目將根據項目的特點(diǎn)，借鑒經(jīng)驗，健全符合國際慣例的市場(chǎng)運作體系和市場(chǎng)管理體系，提高建材市場(chǎng)運行的效率和水平。